Interveste - INFONET

Achterstand gedoogd? Incassoprocedure onterecht

advies — Thu, 10 May 2012 10:21:31 +0000

Bij een huurachterstand speelt ook de houding van de verhuurder een rol. Heeft de verhuurder tijdig op betaling aangedrongen, en heeft hij de achterstand niet onnodig lang laten oplopen? In deze zaak stelt de rechter vast dat de verhuurder die jarenlang toestaat dat een huurder te laat betaalt, niet ineens betaling van de huur vooraf kan verlangen.

De casus

De huurpenningen zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, maar huurder betaalt de huur al vele jaren achteraf en gespreid over de maand. Daardoor is steeds sprake van een achterstand van tussen de 250 en 750 euro. Wanneer de vordering blijkbaar te ver oploopt, schakelt verhuurster een incassogemachtigde in. Huurder loopt vervolgens een groot deel van de achterstand in, maar niet alles. Verhuurster vordert daarom de veroordeling van huurder tot betaling van 336 euro, inclusief 190 euro aan rente en buitengerechtelijke incassokosten. Huurder betwist de vordering. Volgens hem is er geen achterstand. Bovendien betaalt hij de huur altijd achteraf; dat gaat al jaren zo. Wegens terugvallende inkomsten betaalt hij elke week een deel van de huur in plaats van één keer per maand.

Het oordeel van de rechter

Uit het overzicht van verhuurster blijkt volgens de rechter wel dat de achterstand 146 euro bedraagt, maar niet dat huurder op enig moment een achterstand van ruim 2.000 euro zou hebben laten ontstaan. Er is maar één enkele incassobrief, en die heeft betrekking op een achterstand van 383 euro. Huurder heeft niet ontkend dat de huur bij vooruitbetaling moet worden betaald; dat moet dus het uitgangspunt zijn. Verhuurster hoeft op zich geen genoegen te nemen met betaling in gedeelten, maar heeft gedurende een lange reeks van jaren gedoogd dat huurder de huur gespreid in drie of vier betalingen per maand en achteraf betaalt. Verhuurster heeft haar beleid op dit punt niet toegelicht, en heeft ook niet gesteld dat zij haar beleid heeft gewijzigd en dat zij huurder daarop heeft gewezen. Verhuurster heeft ook niet eerder bezwaar gemaakt tegen deze betalingswijze. De redelijkheid en billijkheid, die op de huurovereenkomst tussen partijen van toepassing zijn, brengen daarom mee dat huurder een ruime termijn krijgt om er naar toe te werken dat de huur bij vooruitbetaling kan worden gedaan. Partijen hadden hierover overleg moeten voeren en afspraken moeten maken voordat verhuurster tot dagvaarding mocht overgaan. Deze procedure is dan ook ten onrechte gestart, meent de kantonrechter. De kosten daarvan zijn nodeloos veroorzaakt en moeten voor rekening van verhuurster blijven. Alleen de betaling van de achterstand van 146 euro plus rente is toewijsbaar. (Uitspraak Rechtbank Assen van 21 februari 2012, LJN BW3575)

Slordigheid in contract, maar geen all-in huur

advies — Thu, 03 May 2012 07:23:24 +0000

Als in de huurovereenkomst van een gemeubileerde woning de huurprijs en de servicekosten niet zijn gesplitst, wordt aangenomen dat slechts één (all-in) prijs is overeengekomen. Stelt de Huurcommissie of rechter inderdaad vast dat een all-in prijs is overeengekomen, en is de huur niet geliberaliseerd, dan kan als sanctie de huurprijs worden vastgesteld op 55% van de maximale huurprijsgrens en de servicekosten op 25% van die huurprijs. Deze regeling moet tegengaan dat een verhuurder de huurprijsbepalingen ontduikt.

De casus

Een in huurrecht gespecialiseerde advocaat huurt via een bemiddelaar een gemeubileerd appartement voor 1.250 euro per maand. De huurovereenkomst vermeldt als bijkomende leveringen en diensten ‘beheer en administratie, roerende zaken, stoffering etc.’, maar geen apart bedrag. Huurder gaat naar de Huurcommissie: hij wil weten of het om een all-in huurprijs gaat. Volgens de bemiddelaar wist huurder voordat hij het huurcontract tekende dat 1.250 euro de kale huurprijs was, zonder gas/water/elektra. Door een slordigheid in het contract zou een onwetende kunnen denken dat het om een all-in huurprijs gaat, maar huurder is niet onwetend. De Huurcommissie stelt vast dat geen sprake is van een all-in huurprijs. Huurder stapt daarop naar de rechter. Verhuurder levert een aantal substantiële, niet als ondergeschikt aan te merken zaken en diensten. Zo wordt voor de meubilering een bedrag van 100 euro berekend. Het gaat dus om all-in huur. Huurder krijgt in eerste instantie gelijk, maar verhuurder tekent verzet aan tegen die uitspraak. Voor beide partijen was vanaf het begin duidelijk dat huurder naast de huur van 1.250 euro zelf voor gas, water en elektra moest zorgen, en dat er ook nog maandelijkse servicekosten in rekening zouden worden gebracht. Omdat de hoogte daarvan bij het sluiten van de overeenkomst nog niet duidelijk was, is daarvoor geen prijs overeengekomen in de huurovereenkomst.

Het oordeel van de rechter

Van een all-in huurprijs is sprake als de betalingsverplichting niet alleen is bedoeld als vergoeding voor het gebruik van de woonruimte, maar ook de door verhuurder geleverde service. Verhuurder is naar het buitenland verhuisd en heeft zijn huis verhuurd in afwachting van verkoop. Het is algemeen bekend dat het voor de verkoop van een woning aan te raden is deze ingericht te houden. De aanwezigheid van een (gratis) inboedel kan voor een huurder die snel tijdelijk woonruimte nodig heeft, plus het feit dat hij niet het volle pond betaalt, een extra reden zijn om te willen huren. Het kan niet zo zijn dat de particuliere verhuurder die uit noodzaak zijn huis verhuurt zich na het maken van huurafspraken uit onwetendheid geconfronteerd ziet met de sanctie die het gevolg is van de vaststelling dat sprake is van een all-in huurprijs. Huurder wist dat 1.250 euro de kale huurprijs was en dat gas, water en elektra daar nog bij zouden komen. Huurder wist ook wat ‘kale huurprijs’ inhield. Verhuurder erkent nergens dat een deel van 1.250 euro geleverde diensten zou betreffen. Het is duidelijk dat verhuurder huurder ‘te vriend wilde houden’ en voor een tweede periode bereid was – op verzoek van huurder – meubels weg te halen en de huur met 100 euro per maand te verlagen. Op basis van de concrete feiten en omstandigheden komt de kantonrechter tot de conclusie dat het hier niet om een all-in huurprijs gaat. (Uitspraak Rechtbank Rotterdam van 23 december 2011, LJN BW2445)

EnergieBespaarWijzer

Interveste — Tue, 01 May 2012 14:57:06 +0000

Milieubewust zijn en energie besparen zijn onderwerpen waar veel over gesproken wordt. Ook Interveste levert haar aandeel hier in en biedt haar bewoners al jarenlang de mogelijkheid van groene energie verzorgd door Greenchoice, winnaar van de award ‘beste energieleverancier 2011′.

Ook als je minder milieubewust bent, is het interessant om na te gaan waar je kunt besparen op het verbruik van energie: Het kan namelijk behoorlijk schelen in je portemonnee! Wanneer je bijvoorbeeld de temperatuur in je woning met één graad verlaagt bespaar je al zo’n 6% energie. En als je je bedenkt dat de helft van de energierekening uit verwarmingskosten bestaat, is dat mooi meegenomen. Zo zijn er nog veel meer handige tips die makkelijk uitvoerbaar zijn: het uitzetten van apparatuur in plaats van in de stand-by modus, korter en minder heet douchen, de wasmachine op 40 graden in plaats van 60 graden, etcetera.

Wil je weten hoe milieubewust je eigenlijk leeft en waar je nog kunt besparen, maak dan gebruik van de EnergieBespaarWijzer. Vul de test in en ontvang direct handige tips over energiebesparing.

Huisbewaring, onderhuur of medehuur?

advies — Thu, 19 Apr 2012 07:23:29 +0000

Als een hoofdbewoner gedurende langere tijd zijn woning verlaat, bijvoorbeeld voor werk of studie, proefsamenwonen of remigratie, kan de woning aan iemand anders in gebruik worden gegeven. Deze “huisbewaring” is altijd voor een beperkte periode en dient om onnodige leegstand en clandestiene bewoning te voorkomen. Wat als de huisbewaarder, zoals in dit geval, een beroep doet op huurbescherming?

De casus

Huurders hebben wegens remigratie een aanvraag voor huisbewaring ingediend. Dat mag voor de duur van één jaar. Daarna moeten huurders de woning weer betrekken, of deze aan verhuurder ter beschikking stellen. Huisbewaarder H verzoekt verhuurder de huisbewaring met een jaar te verlengen. Dat verzoek wordt afgewezen, maar H mag wel zes maanden langer in de woning blijven. H wil ook daarna niet vertrekken. Volgens hem is steeds duidelijk geweest dat hij de woning wilde blijven bewonen, omdat hij met zijn gezin nog niet in aanmerking kwam voor andere woonruimte. Hij heeft de huurpenningen betaald en de huisbewaring komt in feite neer op onderhuur. Verhuurder had overigens zijn verzoek om verlenging moeten opvatten als een verzoek om medehuurderschap. H wil de huurovereenkomst voortzetten. Verhuurder verwijst naar de aanvraag en bevestigingsbrief: huisbewaring op basis van remigratie heeft een maximale duur van één jaar. Dat was van meet af aan duidelijk; alleen uit coulance is een langer gebruik toegestaan De huur is inmiddels door huurders opgezegd, er is geen huurovereenkomst met H en er is ook nooit een aanvraag medehuur ingediend. Huisbewaarderschap én huur zijn geëindigd, zodat H de woning moet ontruimen. Voor medehuur moet sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Intrekken bij een desintegrerend gezin dat doende is te remigreren, is daarvoor niet voldoende.

Het oordeel van de rechter

Het staat verhuurder vrij het in gebruik geven van de woonruimte aan een derde geheel te verbieden, en ook om dit onder beperkende voorwaarden toe te staan. Dat kan worden geregeld in een huisbewaringsovereenkomst, een driepartijenovereenkomst tussen verhuurder, huurder en huisbewaarder. Het is echter niet de bedoeling dat de huisbewaarder tot huurder ‘promoveert’. Na afloop van de overeengekomen periode moet de huurder in de woning terugkeren, of de huur beëindigen. In dit geval hebben huurders tot zekerheid voor die beëindiging op voorhand een opzegging ondertekend. Het is vanaf het begin duidelijk geweest dat de huisbewaring maximaal een jaar zou duren. Dat verhuurder H heeft toegestaan zes maanden langer in de woning te verblijven, leidt er niet toe dat hij een beroep kan doen op onderhuur. Ook medehuur is niet aan de orde. Een verzoek van H daartoe ontbreekt en er is geen sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Verhuurder heeft voldoende rekening gehouden met de omstandigheden van H door de huurovereenkomst met huurders later te laten eindigen. Huurders hebben de huur opgezegd en tussen H en verhuurder bestaat geen huurovereenkomst, zodat H zonder recht of titel in de woning verblijft. H krijgt vier weken de tijd om andere woonruimte te vinden. (Uitspraak Rechtbank Amsterdam van 15 februari 2012, LJN BV6356)

Leegstandsbarometer

Interveste — Thu, 19 Apr 2012 05:52:29 +0000

Het aantal gemeenten dat te maken krijgt met structurele winkelleegstand is het afgelopen jaar met 26 procent toegenomen. Begin 2011 was in 109 gemeenten de leegstand groter dan de frictieleegstand van 4 tot 5 procent en werd een krimp van de bevolking voorspeld, maar in 2012 is het aantal gemeenten met deze toekomstverwachting toegenomen tot 136.

Dat blijkt uit de Leegstandsbarometer van ruimtelijk-economisch adviesbureau DTNP in Nijmegen. Ook is het aantal gemeenten waar sprake is van een gunstige toekomstverwachting met minder leegstand dan de reguliere frictieleegstand en verwachte bevolkingsgroei met een kwart afgenomen. In totaal is de leegstand in Nederland het afgelopen jaar met 200.000 vierkante meter winkelvloeroppervlak toegenomen. Oorzaken van de toegenomen leegstand zijn stagnerende bestedingen, ondernemers die met pensioen gaan en de opkomst van webwinkels.

In 26 gemeenten in Nederland is er juist sprake van een overspannen markt met gebrek aan winkelruimte. Deze gemeenten hebben te maken met weinig leegstand en een groeiende bevolking. Daar liggen volgens DTNP kansen voor uitbreiding en versterking van het winkelaanbod.

Bij zowel krimp als groei wordt volgens DTNP de vestigingslocatie van winkels steeds belangrijker. Voornamelijk buurtstrips, verouderde woonboulevards en aanloopstraten zijn kwetsbaar. In grotere, dagelijkse boodschappencentra en onderscheidende creatieve centra liggen volgens het adviesbureau nog wel kansen. Ook vindt DTNP dat er bij structurele winkelleegstand een belangrijke rol voor gemeenten is weggelegd die via hun ruimtelijke ordeningsbeleid actief kunnen sturen.

Tweede Kamer zegt ja tegen extra huurverhoging

Interveste — Fri, 13 Apr 2012 06:15:52 +0000

De Tweede Kamer heeft donderdagmiddag 12 april het wetsvoorstel Huurverhoging op Grond van Inkomen aangenomen. Dit voorstel uit het regeerakkoord is bedoeld om het scheefwonen aan te pakken. Huishoudens met een inkomen hoger dan 43.000 euro kunnen tot 5 procent extra huurverhoging krijgen bovenop het inflatiepercentage.

Wijziging
De Kamer stemde ook in met de tweede nota van wijziging van het wetsvoorstel. Daarin is vastgelegd dat het inkomen tot 13.362 euro van inwonende kinderen tot 23 jaar niet wordt meegeteld bij het huishoudinkomen.

Daarnaast is het amendement van PVV-Kamerlid Lucassen aangenomen, waarin is geregeld dat huurders met succes bezwaar kunnen maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging indien ze kunnen aantonen dat het inkomen in 2011 lager was dan 43.000 euro. Corporaties toetsen het inkomen nu op basis van gegevens van de Belastingdienst over 2010.

De Kamer stemde ook in met het amendement Van Bochove (CDA), waarin voor de inkomensafhankelijke huurverhoging een wettelijk maximum is vastgelegd van 5 procent bovenop het jaarlijks toegestane inflatiepercentage. Om dit maximum percentage in de toekomst te verhogen is een wetswijziging nodig.

Gevolgen
Het wetsvoorstel zal nu voor behandeling naar de Eerste Kamer worden gestuurd. Het is dus nog niet zeker dat het wetsvoorstel tijdig, vóór 1 juli 2012, de eindstreep haalt.

Doordat inkomens van inwonende kinderen tot 23 jaar niet worden meegeteld, zijn de eerder door de Belastingdienst verstrekte inkomensgegevens niet langer correct. Minder huishoudens zullen boven een inkomen van 43.000 euro uitkomen. Aedes informeert woningcorporaties spoedig over de gevolgen hiervan voor de huuraanzegging.

Regentenkamer geen onderdeel van hofjeswoning

advies — Thu, 12 Apr 2012 11:53:23 +0000

‘Hierbij deel ik je mee dat ik de voormalige entree en de regentenkamer in gebruik ga nemen als galerie annex expositieruimte.’ Huurder meent dat hij de ruimten als onderdeel van het gehuurde mag gebruiken voor het exposeren van schilderijen. Verhuurder wil dat huurder ontruimt en ook illegale bouwsels verwijdert.

De casus

De huurwoning is een 2-kamer hofjeswoning, onderdeel van een rijksmonument. Het gebouw bestaat uit 11 woningen, een gemeenschappelijke gang en een Regentenkamer. Al sinds jaar en dag bestaat er een geschil tussen verhuurder en huurder over een door deze laatste geplaatste erfafscheiding. Huurder heeft ook zonder toestemming de Regentenkamer en de gemeenschappelijke gang in gebruik genomen voor zijn schilderijen. Ondanks sommaties is dat gebruik niet gestaakt en is ook de erfafscheiding niet verwijderd. De gemeente heeft de Regentenkamer aangewezen als trouwlocatie, maar de handelwijze van huurder maakt dat gebruik onmogelijk. De Regentenkamer maakt volgens verhuurder geen deel uit van het gehuurde of bijbehorende voorzieningen (“onroerende aanhorigheden”). De Regentenkamer is afgesloten en bewoners moeten toestemming vragen voor het gebruik. Bovendien is een gebruik als expositie- en/of opslagruimte in strijd met de bestemming en het monumentale karakter van het gebouw. Ook heeft huurder twee illegale afscheidingen geplaatst op het gemeenschappelijke pad dat als toegangsweg naar de woningen dient. Deze belemmeren de doorgang, waardoor het toegangspad zijn oorspronkelijke functie heeft verloren. Verhuurder vordert de ontruiming van de Regentenkamer en de gang, en de verwijdering van de door huurder geplaatste bouwsels.

Het oordeel van de rechter

Uit de huurovereenkomst blijkt dat het gehuurde een ‘2-kamer hofjeswoning’ is; niet dat de Regentenkamer en de gemeenschappelijke gang tot het gehuurde behoren. Verhuurder heeft met de gemeente een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de Regentenkamer, die nu is aangewezen als trouwlocatie. Huurder heeft net als de andere bewoners gedurende een bepaalde periode gebruik kunnen maken van die ruimte, maar heeft niet steeds het feitelijke en exclusieve gebruik daarvan gehad. De kantonrechter is daarom van oordeel dat de Regentenkamer niet behoort tot het gehuurde en evenmin is aan te merken als een onroerende aanhorigheid. De Regentenkamer is niet fysiek verbonden met de woning en ook geen voorziening die gebruikelijk is voor een woning. In de huurprijs is geen component voor het gebruik van die ruimte begrepen. Vaststaat dat huurder de Regentenkamer en de gemeenschappelijke gang gebruikt voor expositie en opslag. Toestemming voor dat gebruik ontbreekt en het is bovendien in strijd met de bestemming. De erfafscheidingen (schutting en houten kast) belemmeren de doorgang op het pad vlak langs de woningen en zijn in strijd met de algemene huurbepalingen. Huurder moet de Regentenkamer en gang ontruimen en de bouwsels verwijderen, op straffe van een dwangsom. (Uitspraak van Rechtbank Haarlem van 29 maart 2012, LJN BW0583)

Schadeclaim krakers wegens verlies inboedel

advies — Thu, 05 Apr 2012 11:57:18 +0000

Curator en hypotheekhouders willen een voormalig horecapand verkopen en hebben belang bij een levering in vrije en lege staat. Het pand is echter gekraakt. Nadat van de rechter machtiging is verkregen om het pand te ontruimen, is de ontruiming onmiddellijk bij exploot aan de krakers aangezegd.

De casus

Enkele dagen later probeert de deurwaarder tevergeefs de krakers te ontruimen. De krakers weigeren vrijwillig het pand te verlaten en wanneer escalatie dreigt, besluit de politie geen verdere ondersteuning te verlenen. Curator en hypotheekhouders verzoeken vervolgens de rechter om een spoedbehandeling, nog diezelfde dag. Op verzoek van de krakers wordt de zitting twee dagen uitgesteld. In de vroege ochtend van de zittingsdag slaagt de deurwaarder er alsnog in de krakers met behulp van een kleine politiemacht te ontruimen. Daarbij is het merendeel van de inboedel in containers afgevoerd. Het door curator en hypotheekhouders aangespannen kort geding vindt op verzoek van de krakers toch doorgang: zij willen dat de rechter het handelen van de wederpartij toetst. De rechter komt tot de conclusie dat curator en hypotheekhouders het vertrouwen hebben gewekt dat zij niet zouden ontruimen voordat de rechter uitspraak had gedaan. Dat maakt dat de ontruiming in de vroege ochtend van de dag van het geplande kort geding onrechtmatig is. Dit betekent volgens de rechter echter niet dat alles dient te worden teruggedraaid. De uitkomst van het kort geding zou immers zijn geweest dat curator en hypotheekhouders het recht hadden om de ontruiming te vervolgen. Om in ieder geval de door de onrechtmatige ontruiming geleden schade vergoed te krijgen, spreken de krakers in deze procedure een van de hypotheekhouders aan: de vennootschap H N.V. Deze betwist de onrechtmatigheid van de ontruiming en de gepretendeerde schade, en stelt helemaal geen partij in de zaak te zijn. De krakers hebben de verkeerde aangesproken.

Het oordeel van de rechter

Dat vindt ook de rechtbank. De krakers hadden niet de naamloze maar de besloten vennootschap moeten dagvaarden. Dat beide vennootschappen tot hetzelfde concern behoren, wil niet zeggen dat de rechten en verplichtingen van deze afzonderlijke rechtspersonen zonder meer onderling inwisselbaar zijn. De krakers hebben niets aangevoerd op grond waarvan de N.V. tot betaling van een schadevergoeding gehouden zou zijn. Bovendien is de vordering van de krakers ten aanzien van de geleden schade volstrekt onvoldragen, oordeelt de rechtbank. De schadeclaim bestaat slechts uit een algemene “niet limitatieve” opgave en beschrijving van diverse goederen, waarbij in het geheel niet of onvoldoende specifiek wordt aangegeven dat deze – en zo ja, welke – goederen aan krakers in eigendom toebehoorden en al helemaal niet wat de waarde daarvan zou zijn. Bovendien blijkt uit enkele overgelegde getuigenverklaringen dat juist een ander de eigenaar was van diverse in de dagvaarding genoemde goederen. De rechtbank wil wel aannemen dat een inboedel in een kraakpand niet te vergelijken is met de inboedel in een gezinswoning en dat een beschrijving en waardebepaling daarvan op andere wijze tot stand komt, maar dat laat onverlet dat een schadeclaim hoe dan ook naar Nederlands recht enige onderbouwing en specificatie behoeft, aan welke norm de onderhavige vordering zelfs bij benadering niet voldoet. De krakers worden als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. (Uitspraak Rechtbank Groningen van 21 maart 2012, LJN BV9686)

Oud-student moet campuswoning verlaten

advies — Thu, 29 Mar 2012 10:20:33 +0000

Een verhuurder kan een huurovereenkomst met een zogeheten campusclausule beëindigen als een huurder geen student meer is. Deze oud-student heeft een reguliere huurovereenkomst zonder campusclausule en wil de woning niet verlaten. Verhuurder wil de gehuurde woonruimte beschikbaar stellen aan een student. Kan hij de huurovereenkomst beëindigen op grond van dringend eigen gebruik?

De casus

Bij het aangaan van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was huurder student. Nadien is verhuurder zich specifiek op woonruimte voor studenten gaan richten en is het campuscontract ingevoerd. Huurder is van het nieuwe doorstromingsbeleid op de hoogte gesteld. Om in aanmerking te komen voor een nieuwe huurovereenkomst, met campusclausule, moet huurder aantonen dat hij nog steeds studeert. Huurder ondertekent het campuscontract niet en overlegt ook geen bewijs van zijn inschrijving als student. Verhuurder zegt op grond van dringend eigen gebruik de huurovereenkomst op. Huurder is geen student meer, maar wil alleen vertrekken als hij een onkostenvergoeding en ruim de tijd krijgt om een nieuwe woning te vinden. De door verhuurder aangeboden alternatieve woonruimte en uitstel van oplevering wijst hij af. Verhuurder besluit tot rechtsmaatregelen. De woonruimte is namelijk voor studenten bestemd en huurder is geen student meer. Verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik. De woningnood onder studenten is hoog en de wachttijd voor de betreffende woonruimte is lang. Voor huurder is in de regio voldoende andere passende woonruimte beschikbaar.

Het oordeel van de rechter

De wet voorziet in een bijzondere regeling voor de huisvesting van studenten: het campuscontract. Volgens die regeling moet de woonruimte op grond van de huurovereenkomst bestemd zijn voor studenten en na beëindiging van de huur opnieuw aan studenten worden verhuurd. Anders dan bij een gewone huurovereenkomst is bij een campuscontract niet vereist dat voor de huurder passende woonruimte beschikbaar is. In dit geval gaat het echter om een gewone huurovereenkomst zonder campusclausule die dateert van vóór de wettelijke regeling. Van belang is dus volgens de rechter of de woonruimte feitelijk als studentenhuisvesting is verhuurd. Het is duidelijk dat het om een campuswoning gaat. Verhuurder wil met het oog op een goede doorstroming van huurders de woning aan een student beschikbaar stellen en heeft daarmee een eigen belang. Vanwege het kamertekort en de wachttijd is sprake van een gerechtvaardigde beleidswijziging en dringend eigen gebruik aan de zijde van verhuurder. Huurder had bij aanvang kunnen begrijpen dat sprake was van studentenhuisvesting, gekoppeld aan het volgen van een studie. De vraag of het dringend eigen gebruik van verhuurder een grond vormt voor beëindiging van de huurovereenkomst beantwoordt de kantonrechter bevestigend. Gezien de omstandigheden (alleenstaande huurder met een goed inkomen, die zich niet al te veel moeite heeft getroost om vervangende woonruimte te vinden) mogen geen hoge eisen worden gesteld aan de mogelijkheden voor het vinden van passende woonruimte. De rechter wijst de vordering tot beëindiging en ontruiming toe, en wijst de gevraagde vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten af. (Uitspraak Rechtbank Utrecht van 29 februari 2012, LJN BV7485. Zie ook Van huurcontract naar campuscontract niet vanzelfsprekend)

Sloop, renovatie, toch sloop

advies — Thu, 22 Mar 2012 13:29:35 +0000

Een groep van in totaal vijf flats: flat 1 is gerenoveerd, flats 2, 4 en 5 zijn gesloopt. Flat 3 zou worden gerenoveerd, maar verhuurster komt terug op dat besluit. Nieuwbouw is een betere optie en de flat wordt daarom toch gesloopt. De kwestie houdt de bewoners, die allemaal op leeftijd zijn, behoorlijk bezig. Volgens een aantal huurders is sprake van wanprestatie.

De casus

Na een enquête onder de huurders besluit verhuurster in eerste instantie flat 3 niet te slopen, maar grondig te renoveren. Nadien schrijft verhuurster aan de huurders dat zij haar besluit tot renovatie zal heroverwegen indien schriftelijk blijkt dat 70% van de bewoners alsnog een voorkeur heeft voor sloop. Op verzoek van een ruime meerderheid van de bewoners (60%) besluit verhuurster vervolgens tot sloop van de flat. Een aantal huurders heeft verhuurster daarop gesommeerd zich aan het oorspronkelijke besluit tot renovatie te houden, en probeert dit in kort geding af te dwingen. Verhuurster moet zich volgens hen aan de gemaakte afspraken houden en groot onderhoud in bewoonde staat uitvoeren. Door terug te komen op dat besluit handelt verhuurster onrechtmatig. Verhuurster vindt daarentegen dat het haar vrijstaat terug te komen op haar eerdere besluit tot renovatie. Daar zijn goede en redelijke gronden voor. Het nieuwe besluit tot sloop en nieuwbouw sluit beter aan bij de wensen van de meerderheid van de huidige huurders, voorkomt grote overlast en leidt tot een kwalitatief beter product. Als gevolg van de integrale heroverweging is verhuurster teruggekomen op het voornemen om pas tot sloop over te gaan als 70% van de huurders daar voor was. Er zal voor huurders ook geen enkel nadeel ontstaan.

Het oordeel van de rechter

Kern van dit kort geding is de vraag of verhuurster haar besluit om flat 3 niet te slopen maar in bewoonde staat te renoveren, moet nakomen. Huurders stellen dat tussen hen en verhuurster een overeenkomst (afspraken) tot stand is gekomen die verhuurster ertoe verplicht te renoveren. Uit de door huurders overgelegde stukken blijkt volgens de rechter echter niet van een overeenkomst noch van een (bindende) toezegging. Er kan alleen uit worden afgeleid dat verhuurster heeft besloten om de optie van “hoog niveau onderhoud in bewoonde staat” verder te gaan uitwerken. Verhuurster handelt ook niet onrechtmatig door op haar eerdere besluit terug te komen. Het is immers aan verhuurster, als woningstichting, te bepalen wat er moet gebeuren met de door haar verhuurde panden: renoveren of slopen. Verhuurster heeft daar in dit geval redelijke en deugdelijke gronden voor aangevoerd. Meer dan 60% van de huidige huurders heeft een voorkeur voor sloop en vervangende nieuwbouw, die ook tot minder overlast zullen leiden voor de bewoners. De kwaliteit van de woningen verbetert en sloop is op de lange termijn goedkoper. Het is vervelend dat huurders door de communicatie van verhuurster op het verkeerde been zijn gezet en in grote onzekerheid zijn komen te verkeren. Dat laat echter onverlet dat het verhuurster vrij staat om terug te komen op een eerder genoemd besluit, zeker nu zij kennelijk van mening is dat het oorspronkelijke besluit niet deugt. Verhuurster kan niet worden gedwongen om dat besluit alsnog uit te voeren. Afweging van de wederzijdse belangen leidt niet tot een ander oordeel. (Uitspraak Rechtbank ‘s-Hertogenbosch van 14 maart 2012, LJN BV8829)

Interveste op Facebook

Interveste — Thu, 22 Mar 2012 12:28:55 +0000

Ruim 900 miljoen leden heeft Facebook inmiddels, waarvan zo’n 4,8 miljoen in Nederland. Sindskort hoort ook Interveste daarbij. Op onze fanpage vind je bijvoorbeeld een greep uit het woningaanbod, het OpenHuis en andere nieuwsberichten én kun je dit natuurlijk allemaal delen met die ene vriend of vriendin die woonruimte zoekt.

Interveste is al langere tijd op Twitter te vinden en blogt op Infonet over allerlei zaken omtrent tijdelijk wonen en vastgoedbeheer maar Facebook ontbrak nog aan het rijtje. Met deze aanvulling kunnen we woningzoekenden en onze bewoners optimaal op de hoogte houden van onze diensten.

Vind je dit leuk? ‘Like’ dan hier onze Facebookpagina!

Boete onderverhuur niet beperkt tot starttarief van 2.500 euro

advies — Thu, 15 Mar 2012 14:37:14 +0000

Uit haar verklaringen tegenover de politie is duidelijk geworden dat verhuurster zich om financiële redenen heeft laten overhalen om de woning op haar naam te huren. Zelf heeft ze er nooit gewoond.

Aan de onderverhuur komt een einde na een politie-inval, waarbij Zuid-Amerikaanse bewoners en een drugslab worden aangetroffen. In de huurovereenkomst is voor illegale onderverhuur een bijzondere boeteclausule voorzien.

De casus

De kantonrechter heeft zich in eerste instantie op verzoek van verhuurster over dat boetebeding gebogen. Verhuurster wenste een veroordeling tot betaling van 19.650 euro, bestaande in een vast boetebedrag van 2.500 euro plus 343 dagen (de duur van de onderverhuur) maal 50 euro. De kantonrechter achtte het boetebeding zonder matiging oneerlijk en onredelijk bezwarend en wees slechts een bedrag toe van 2.500 euro. Verhuurster stelt in hoger beroep dat het bedongen bedrag niet primair is bedoeld als schadevergoeding maar als boete, en de huurder ervan moet weerhouden de overtreding te plegen. Een boete moet per definitie een onevenredig karakter hebben om voldoende prikkel te bieden.

Verhuurster heeft gelet op de woningnood en de leefbaarheid een groot belang bij een mogelijkheid om daadkrachtig op te treden tegen illegale onderverhuur. Bovendien moet verhuurster door de illegale onderverhuur van haar woningen extra kosten maken, omdat zij niet in staat is de juiste en meest effectieve investeringen te doen en bovendien de nadelen van de aantasting van de leefbaarheid moet beperken en hoge opsporingskosten moet maken. Het boetebeding strekt ook ter vergoeding van al deze schadeposten, die niet eenvoudig kunnen worden aangetoond in het kader van een schadevergoedingsactie, aldus verhuurster.

Het oordeel van de rechter

Ongeoorloofde onderverhuur gaat dikwijls gepaard met een wijze van bewoning of gebruik van de woning die de leefbaarheid in de buurt en de veiligheid van omwonenden in gevaar brengt. Het hof vindt het daarom begrijpelijk dat verhuurster behoefte heeft aan een instrument om onderverhuur te voorkomen. Het boetebeding is zo’n instrument. Niet vergoeding van de – overigens moeilijk te kwantificeren – schade is het hoofddoel van het beding, maar het voorkomen van overtreding van het onderverhuurverbod.

Het hof is het met verhuurster eens dat voor een voldoende preventieve werking het ineens verschuldigde boetedeel hoog genoeg moet zijn, bijvoorbeeld 2.500 euro. Ook een boete per dag is nodig om ervoor te zorgen dat een eenmaal aangegane onderverhuurovereenkomst zo snel mogelijk wordt beëindigd. Er moet na het “starttarief” nog een stimulans overblijven, vindt het hof. De vaste boete in mindering brengen op de per dag verschuldigde boete zou de boodschap uitdragen dat na het starttarief een bepaald aantal dagen “vrij” zou zijn. Er zijn geen minder belastende contractuele middelen om onderverhuur tegen te gaan die even effectief zijn als een boete. Een alternatief is winstafdracht, maar daarbij spelen vaak bewijsproblemen die aan het afschrikkende karakter kunnen afdoen. Het boetebeding is niet oneerlijk of onredelijk bezwarend. Voor matiging van de boete bestaat onvoldoende aanleiding, zodat het volledige gevorderde boetebedrag plus rente toewijsbaar is.

(Uitspraak Gerechtshof Amsterdam van 21 februari 2012, LJN BV6647. Zie ook LJN BL2343)

Ook na vier verlengingen is huur in de tijd bepaald

advies — Fri, 09 Mar 2012 10:57:29 +0000

Partijen hebben een overeenkomst gesloten voor de nieuwbouw van een woonzorgcentrum. Ter overbrugging sluiten zij als praktische tijdelijke oplossing een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Wanneer huurder moet opleveren en nog niet over vervangende ruimte kan beschikken, verzoekt huurder de rechter om verlenging van de ontruimingstermijn.

De casus

Partijen sluiten een huurovereenkomst voor de duur van 24 maanden: huurder krijgt een tijdelijk onderkomen (dagverblijf c.q. kantoorruimte) in een voormalig college dat gesloopt zal worden. In verband met de uitgestelde sloop van het gebouw verlengen partijen vervolgens de periode van verhuur vier maal bij brief. Wanneer de sloopdatum bekend is, zegt verhuurder eind mei formeel de huur op, met aanzegging van de ontruiming per 1 oktober. Huurder heeft inmiddels een ander pand gekocht, maar vertrekt niet omdat hij dat nieuwe pand nog niet kan betrekken. In de gerechtelijke procedure tussen partijen verzoekt huurder om verlenging van de ontruimingstermijn. Er is volgens huurder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan, en verhuurder had de contractuele opzegtermijn van 12 maanden moeten aanhouden. Uit niets blijkt volgens huurder dat verhuurder op korte termijn mag slopen, bouwen of verplichtingen jegens derden moet nakomen. Het belang van huurder bij verlenging is daarentegen immens groot, omdat geen alternatieve huisvesting beschikbaar is. Verhuurder stelt dat het gaat om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, en die eindigt – zonder opzegging – wanneer de bepaalde tijd is verstreken. Het feit dat huurder niet ontruimt, belemmert de sloop en leidt tot ernstige vertraging van het project. De noodzaak van een tijdige ontruiming is altijd volstrekt helder geweest voor huurder, die ruim de tijd heeft gehad om zijn herhuisvesting te organiseren. Overigens heeft huurder door ondertekening van de laatste verlengingsbrief uitdrukkelijk ingestemd met de beëindiging van de huur, meent verhuurder.

Het oordeel van de rechter

Het is volgens de rechter duidelijk dat partijen niet de bedoeling hadden de huur voor onbepaalde tijd te verlengen, maar slechts tot de datum van de sloop van het gebouw. Het gaat dan ook om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, die na een viertal verlengingen voor bepaalde tijd zonder de noodzaak van een opzegging is geëindigd. De opzeggingsbrief moet worden opgevat als een bevestiging van het einde van de huurovereenkomst en aankondiging dat de ontruiming per die datum moet hebben plaatsgevonden. Het ondertekenen van de laatste verlengingsbrief houdt echter niet een uitdrukkelijke instemming met de beëindiging van de huur in, alleen met de voortzetting van de huur tot het uitgestelde tijdstip van de sloop. De rechter bekijkt daarom of aanleiding bestaat om de termijn voor de ontruiming te verlengen. Huurder wist vanaf het begin dat hij tot ontruiming moest overgaan en had daar rekening mee moeten houden. Van verhuurder kan niet verlangd worden de verdere ontwikkeling tot 1 oktober stil te leggen. Dat zou immers tot nadelige financiële gevolgen voor verhuurder leiden. De overdracht van het door huurder aangekochte pand zal op 1 april plaatsvinden. In het licht van alle feiten en omstandigheden acht de rechter een termijn van drie maanden na de overdracht voldoende om de nodige bouwkundige aanpassingen te realiseren. Huurder krijgt de tijd tot 1 juli. (Uitspraak Rechtbank Haarlem van 15 februari 2012, LJN BV6242)

Huurwoningen voor arbeidsmigranten

Interveste — Thu, 08 Mar 2012 09:42:20 +0000

De afgelopen jaren is Interveste ook actief op het gebied van huisvesting van tijdelijke werknemers uit Oost-Europa, de zogenaamde arbeidsmigranten. Na aanvankelijk in 2008 een kleine 500 arbeidsmigranten te hebben gehuisvest in een pilot, heeft Interveste deze dienst de afgelopen jaren verder geperfectioneerd.

Het huisvesten van deze Moelanders brengt een speciale vorm van beheer met zich mee. Vandaar dat Interveste alleen samenwerkt met bedrijven en werkgevers die de tewerkstelling en huisvesting van het buitenlands personeel goed hebben georganiseerd en voldoen aan de strengste (internationale) normen.

Het type werknemers varieert van landarbeiders en productiemedewerkers tot aan technici en IT-ers. Een voorwaarde bij Interveste, voor wat betreft deze vorm van tijdelijke bewoning, is maximaal 2 bewoners per woning. Geen huisjesmelkerij dus. Ook met huisvesting in de zogenaamde chalets houdt Interveste zich niet bezig vanwege de vaak barre leefomstandigheden die dit met zich meebrengt.

Het meeste recente project voor huisvesting van arbeidsmigranten bevindt zich in Helmond. Hier gaat Interveste 16 appartementen tijdelijk verhuren aan arbeidsmigranten uit de regio Helmond, in opdracht van een plaatselijke wooncorporatie. Op het moment van publicatie van dit artikel zijn er al enkele huurwoningen beschikbaar. Alle bedrijven met interesse om tijdelijke werknemers te huisvesten in Helmond kunnen zich richten tot Interveste In Bedrijf via het contactformulier op deze site.

Direct wonen bij Interveste? Nu 300 woonruimten beschikbaar!

Interveste — Thu, 08 Mar 2012 08:54:53 +0000

Momenteel heeft Interveste huurwoningen en studentenkamers beschikbaar door geheel Nederland. Vanwege enorme uitbreiding van het aantal opdrachtgevers wat gebruik maakt van het leegstandbeheer van Interveste, kun je direct wonen in een van onze studentenkamers of huurwoningen door geheel Nederland.

Omdat niet alle aanbod op de Interveste-website wordt gepubliceerd loont het nu, meer dan ooit, om je direct in te schrijven voor een mooie woonruimte. Momenteel kan Interveste tot wel 300 nieuwe huurwoningen en kamers aanbieden. Ben er wel snel bij, want we zijn druk bezig om voor alle tijdelijke woonruimten en huurwoningen de juiste bewoners te vinden.

Heeft u vrienden, familie of kennissen die ook op zoek zijn naar een tijdelijke huurwoning voor direct wonen, laat hen inschrijven via www.interveste.nl/inschrijven en wie weet hebben zij op korte termijn ook de juiste woonruimte ter beschikking. Reageren op woonruimte van Interveste kan via Mijn Interveste of de zoekersmail die u ontvangt als wij iets aan kunnen bieden in de regio naar keuze.

OpenHuis huurwoningen Krimpen a/d IJssel

Interveste — Thu, 08 Mar 2012 08:31:23 +0000

De Prinsessenflats, ook wel de witte flatjes genoemd, zijn een bekend beeld in Krimpen aan den IJssel. Op termijn zullen ze echter uit het straatbeeld verdwijnen en plaats maken voor nieuwbouw. De huurwoningen voldoen niet meer aan de huidige wooneisen en worden tot het moment van sloop tijdelijk verhuurd om leegstand tegen te gaan en de omgeving leefbaar te houden.

Het beheer van de tijdelijke verhuur is door QuaWonen uit handen gegeven aan Interveste, een specialist in vastgoedbeheer. Op 14 maart organiseert Interveste een OpenHuis: Vrijblijvend kunnen woningzoekenden dan een aantal huurwoningen bezichtigen en kan men vragen stellen over tijdelijk wonen aan de regiobeheerder.

Woningzoekende en interesse in tijdelijke huur van deze huurwoningen? Meld je dan aan voor het Interveste OpenHuis op 14 maart via werving@interveste.nl.

Herinnering, aanmaning, incasso – dat is het beleid!

advies — Thu, 01 Mar 2012 07:00:48 +0000

Op de website van verhuurder is beschreven wat er gebeurt als een huurder niet op tijd betaalt: herinneringsbrief, aanmaningsbrief, incasso door een deurwaarder.

De huurder in deze zaak wordt zonder aanmaning gedagvaard en doet een beroep op het beleid zoals dat op de website van verhuurder is weergegeven. Met succes.

De casus

Huurder blijft regelmatig in gebreke met voldoening van de bij vooruitbetaling verschuldigde huur. In mei ontvangt verhuurder een dubbele betaling waarbij geen periode is vermeld, en boekt die af op de maanden april en mei. De maand maart staat nog open. In juni stuurt verhuurder huurder opnieuw een herinnering, en na ontvangst van slechts een deel van het verschuldigde geeft verhuurder de vordering uit handen aan zijn incassogemachtigde. Die maant huurder vervolgens tot betaling van de achterstand plus incassokosten. Huurder voldoet de huur, maar niet de kosten. In september wordt huurder voor het laatst gemaand tot betaling van het openstaande bedrag, inclusief de inmiddels vervallen huur van september.

Volgens huurder zijn de betalingen in het verleden verricht afhankelijk van het moment waarop de werkgever het loon overmaakte. Dat was geen probleem zolang de huur maar vóór de aanmaning werd betaald. Op de website van verhuurder staat dat men eerst een herinneringsbrief ontvangt, gevolgd door een aanmaningsbrief indien de betaling binnen tien dagen nog niet binnen is. Blijft ook daarop een reactie uit, dan gaat de zaak naar de deurwaarder. Huurder zegt geen aanmaning van verhuurder te hebben ontvangen en is het daarom oneens met het uit handen geven van de vordering en de daarmee gepaard gaande kosten. De betaling van mei had verhuurder bovendien moeten verrekenen met maart, niet met een toekomstige huurtermijn.

Het oordeel van de rechter

De huur is bij vooruitbetaling verschuldigd. Dat huurder zijn loon op verschillende data ontvangt, is voor zijn risico. Een niet benoemde betaling moet inderdaad worden toegerekend aan de oudste opeisbare huurverplichting. De dubbele betaling in mei had dus op de maanden maart en april afgeboekt moeten worden. Waar het echter in de kern om gaat, is dat huurder stelt “rauwelijks” – dat wil zeggen zonder voorafgaande aanmaning – te zijn gedagvaard en daarom geen kosten verschuldigd is. Hoewel huurder tijdig de huur moet voldoen, zegt de rechter, had hij gezien de tekst op de website eerst een betalingsherinnering en aanmaning moeten ontvangen, voordat de huurvordering ter incasso naar de deurwaarder werd verstuurd.

Na de herinnering van juni heeft verhuurder zijn vordering echter meteen uit handen gegeven aan zijn incassogemachtigde. Deze heeft huurder bij brief gemaand, waarna betalingen zijn verricht. Omdat de berekende incassokosten te hoog waren, bestond er toen volgens de rechter in feite een “voorstand” en was het niet meer nodig een vordering aanhangig te maken. Per 1 september werd vervolgens de huur over september opeisbaar. Huurder mocht er opnieuw op vertrouwen dat hij eerst een betalingsherinnering van verhuurder zou ontvangen. In plaats daarvan is huurder kort daarna gedagvaard. Omdat verhuurder zich niet aan zijn beleid volgens de website heeft gehouden, is sprake van rauwelijks dagvaarden en moeten de kosten daarvan voor rekening van verhuurder komen. Huurder moet de nog resterende, beperkte huurachterstand betalen; verhuurder de kosten van het geding.

(Uitspraak Rechtbank Dordrecht van 16 februari 2012, LJN BV6761)

OpenHuis Interveste succesvol

Interveste — Mon, 27 Feb 2012 12:26:15 +0000

Op vrijdag 24 februari organiseerde Interveste een succesvol OpenHuis voor het project in Haaren. Vanwege de vele aanmeldingen, waren er verschillende starttijden, zodat elke woningzoekende voldoende gelegenheid had vragen te stellen en rond te kunnen kijken op de bijzondere locatie Haarendael. Het landgoed had een grote aantrekkingskracht en Interveste is dan ook blij weer een aantal enthousiaste bewoners te mogen begroeten!

Regelmatig organiseert Interveste een OpenHuis voor geïnteresseerde woningzoekenden. Tijdens een OpenHuis kunnen vragen gesteld worden aan de aanwezige regiobeheerder en kan het project bezichtigd worden. En dat alles uiteraard vrijblijvend. Heeft u interesse in bewoning dan kan de regiobeheerder uitleggen wat de volgende stap is. Ook een OpenHuis van Interveste bezoeken? Houd dan ons aanbod in de gaten, want als er een OpenHuis georganiseerd wordt, staat dat bij het aanbod vermeld. Ingeschreven woningzoekenden ontvangen natuurlijk bericht per e-mail.

En wonen op project Haarendael? Dat kan nog steeds, er zijn nog een aantal kamers beschikbaar. Reageren kan via het aanbod op onze website www.interveste.nl/kandidaten.

Diefstal en vernieling: snel ontruimen mag

advies — Fri, 24 Feb 2012 06:24:16 +0000

In een gekraakt laboratorium is veel kostbaar materiaal aanwezig, met name koper en glas-in-lood ramen. Er is op aanzienlijke schaal koper gestolen en onderdelen van de ramen zijn vernield. Het pand is in korte tijd uitgewoond en vervuild. Normaliter moeten strafrechtelijke ontruimingen tussen één en acht weken van te voren worden aangekondigd, maar uitzonderingen zijn mogelijk. Zoals in dit geval.

De casus

De gemeente is eigenaar van het voormalige laboratoriumgebouw, dat is bestemd voor herontwikkeling. Nadat het is gekraakt, is aangifte gedaan van huisvredebreuk, vernieling en diefstal. De schade door de koperdiefstallen bedraagt alleen al zo’n 300.000 euro. In het pand zitten occupyers, krakers, verslaafden, zwervers en criminelen. Het gaat er nogal ruig aan toe en de politie treft er zelfs een dode man aan. Het gebouw is volledig uitgewoond en ernstig vervuild door uitwerpselen, spuiten, naalden etc. Er is een Plan van aanpak voor tijdelijk gebruik door startende en creatieve ondernemingen, maar dan moet het pand wel eerst leeg zijn. De officier van justitie deelt alle personen die in het laboratorium wonen, verblijven of vertoeven bij brief mee dat het pand binnen twee dagen in zijn geheel zal worden ontruimd. Een aantal van hen spant een kort geding aan. Een ontruiming moet volgens de krakers acht weken van te voren worden aangekondigd. In dit geval is de ontruiming aangekondigd op een termijn van twee dagen. Dat biedt onvoldoende tijd en gelegenheid voor een deugdelijke toetsing door de rechter. Het ontruimingsbeleid voorziet wel de mogelijkheid van een versnelde ontruiming bij wijze van uitzondering, maar daar is hier geen sprake van.

Het oordeel van de rechter

De voorzieningenrechter ziet dat anders. Het gaat namelijk niet alleen om kraken en huisvredebreuk, maar ook om ernstige vernielingen en diefstallen, waardoor de eigenaar van het pand aanzienlijk wordt getroffen. Dit alleen al maakt dat sprake is van een van de uitzonderingen op de hoofdregel om strafrechtelijke ontruimingen tussen één en acht weken van te voren aan te kondigen. Daarbij komt nog brandgevaar, onderlinge geweldpleging en zeer ernstige verontreiniging in het pand, waardoor de wederrechtelijke bewoning een gevaarlijke situatie voor de bewoners zelf oplevert. De korte termijn waarop de ontruiming is aangekondigd is niet in strijd met het huisrecht, concludeert de rechter. De staat heeft er belang bij om een einde te maken aan de strafbare toestand, mede in het belang van de eigenaar. Dat de eigenaar – die concrete plannen heeft om langdurige leegstand van het gebouw te voorkomen – belang heeft bij de ontruiming, volgt alleen al uit de vernielingen en diefstallen. Het is aan de krakers om feiten en omstandigheden aan te voeren die in dit concrete geval tot een andere dan de reguliere afweging zouden moeten leiden. Krakers zijn daarin niet geslaagd. De slotsom is dan ook dat de aangekondigde strafrechtelijke ontruiming “proportioneel” is, zodat de vordering van de krakers om de ontruiming van het gebouw te verbieden wordt afgewezen. (Uitspraak Rechtbank Amsterdam van 26 januari 2012, LJN BV6165)

Huurgarantie ziet niet op schadevergoeding

advies — Fri, 17 Feb 2012 13:12:29 +0000

Gaat een huurder failliet, dan kan de curator op grond van de Faillissementswet de huur opzeggen. Die opzegging maakt rechtsgeldig een einde aan de huurovereenkomst en aan de verplichting tot huurbetaling. Vaak zijn er nog resterende huurtermijnen en lijdt de verhuurder schade. Een contractueel schadevergoedingsbeding kan recht geven op vergoeding en een garant kan worden aangesproken, als de garantie tenminste goed is geformuleerd.

De casus

Drie garagebedrijven, dochterondernemingen van R, huren autoshowroomruimten van verhuurder. R heeft zich garant gesteld voor de nakoming van de verplichtingen van huurders onder de huurovereenkomst. Huurders gaan failliet en de curator zegt de huurovereenkomst op (artikel 39 Faillissementswet). R voldoet de drie maanden huur die zijn verschuldigd tot de datum waartegen is opgezegd. Maar verhuurder wil ook vergoeding van de door hem geleden schade: het gemis van de na de opzeggingsperiode verschuldigde huur. Huurders zijn op grond van het schadevergoedingsbeding in het huurcontract schadeplichtig, meent verhuurder, en R moet de huurdervingsschade vergoeden. De kantonrechter wijst de vordering toe. De curator heeft de huurovereenkomst rechtsgeldig beëindigd en in dat verband is schadevergoeding niet aan de orde. Maar, de garantie die R heeft gegeven omvat ook de gevolgschade van de beëindiging van de huurovereenkomst. De contractuele afspraak is niet in strijd met de Faillissementswet, en R kan dus wel degelijk tot schadevergoeding worden gehouden. R gaat in hoger beroep: de garantie omvat niet de verplichting tot vergoeding van de schade als gevolg van de huuropzegging.

Het oordeel van de rechter

Voor de vraag hoe ver de garantie reikt, is volgens het hof het volgende van belang. In een vergelijkbare zaak, waarin het eveneens ging om de beëindiging van de huur op grond van 39 Fw en een contractueel schadevergoedingsbeding, heeft de Hoge Raad vastgesteld dat de regeling van de Faillissementswet de verhuurder het voordeel biedt dat de huurschuld vanaf de faillissementsdatum een boedelschuld is (en dus hoger in rang dan gewone vorderingen). Naast dat voordeel heeft verhuurder niet ook nog een recht op schadevergoeding. De opzegging op grond van artikel 39 Fw is een regelmatige wijze van beëindiging van de huurovereenkomst, die niet tot schadevergoeding verplicht. Ook niet als dat in een contractueel beding is voorzien, want zo’n beding is ongeldig. De failliet verklaarde huurders waren dus zelf na de opzegging geen huur meer verschuldigd, en verhuurder komt jegens hen geen vordering tot schadevergoeding toe. Omdat echter wel geldig bedongen kan worden dat niet huurder maar een derde schadevergoeding verschuldigd is, is het de vraag of de garantie daarin voorziet. Het hof komt tot de conclusie dat dit bij de door R afgegeven concerngarantie niet het geval is. De garantie heeft namelijk slechts betrekking op de nakoming van de “verplichtingen die voor de huurders uit de huurovereenkomst voortvloeien”. De garantiebepaling biedt verhuurder dus geen soelaas. Het hof vernietigt het vonnis en wijst de vorderingen van verhuurder alsnog af. (Uitspraak Gerechtshof Amsterdam van 27 december 2011, LJN BV0061)