Achterstand door toedoen van verhuurder?

Na onderzoek naar de bewoning van het gehuurde stelt verhuurster vast dat sprake is van woonfraude. Verhuurster maakt daarvan melding bij de gemeente. Huurder raakt naar aanleiding van de gemelde woonfraude zijn bijstandsuitkering kwijt en betaalt de huur niet meer. Is de achterstand ontstaan door toedoen van verhuurster?

De casus

Huurder moet de door hem gehuurde tussenwoning zelf bewonen en daar zijn hoofdverblijf hebben. Voor onderhuur of gebruik door derden heeft huurder toestemming nodig. Wanneer verhuurster onderzoek doet naar de feitelijke bewoning van het gehuurde stelt zij vast dat huurder het gehuurde niet meer bewoont en er geen hoofdverblijf meer heeft. Hij heeft de huurwoning zonder toestemming onderverhuurd of in elk geval in gebruik gegeven aan zijn dochter en kleinzoon. Verhuurster maakt bij de gemeente melding van de door huurder gepleegde woonfraude. De gemeente beëindigt naar aanleiding van die melding de uitkering van huurder, die vervolgens de huur niet meer (tijdig) betaalt. Gezien de fraude en de behoorlijk opgelopen achterstand vordert verhuurster de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Omdat de rechter echter van mening is dat de betalingsonmacht van huurder te wijten is aan het stopzetten van zijn uitkering nadat verhuurster aan de gemeente melding had gedaan van woonfraude, wordt de vordering afgewezen. Huurder moet uiteraard wel de ruim 5.000 euro aan huurachterstand betalen. Verhuurster is het niet eens met die beslissing: de rechter heeft volgens haar ten onrechte geen rekening gehouden met het illegale gebruik door de dochter en de omstandigheid dat huurder niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft.

Het oordeel van de rechter

Het hof doet over deze laatste punten geen uitspraak, maar ziet in de achterstand wel een grond voor ontbinding en ontruiming. Het is namelijk duidelijk dat huurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn huurbetalingsplicht en dat een grote huurachterstand is ontstaan en overigens nog steeds bestaat. Deze tekortkoming geeft verhuurster de bevoegdheid om de huurovereenkomst te doen ontbinden. Het gaat hier niet om een tekortkoming – een achterstand van maar liefst tien maanden – die gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dat verhuurster de door haar veronderstelde woonfraude van huurder aan de gemeente heeft gemeld, maakt die gedraging van verhuurster – zelfs bij eventueel achteraf gebleken onjuistheid – nog niet zonder meer onrechtmatig of ongeoorloofd, aldus het hof. Er is in dit verband geen sprake van misbruik van bevoegdheid. Voor zover huurder stelt dat de huurachterstand door toedoen van verhuurster is ontstaan en/of zijn betalingsonmacht het directe gevolg is van de door verhuurster aan de gemeente gemelde woonfraude, ziet huurder er volgens het hof aan voorbij dat de stopzetting van zijn uitkering uiteindelijk het resultaat is van de daarop gevolgde bestuurlijke procedure, die is uitgemond in gemeentelijke besluitvorming. Of en in hoeverre de gemeente daarbij vervolgens correct heeft geopereerd en daaraan uitvoering heeft gegeven, kan niet zonder meer aan verhuurster worden toegerekend. Het enkele woonbelang van huurder is in dit geval niet voldoende om ontruiming te voorkomen. De huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden en huurder moet de woning binnen veertien dagen opleveren. (Uitspraak Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 15 juli 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:2163)