Appartementen en gastenstudio’s in de oude pastorie

Na het vertrek van de fraters is geprobeerd een huurder voor de pastorie te vinden. De inwendige staat van onderhoud van het pand was echter zeer slecht. Huurders willen het pand wel huren en zullen de renovatie ervan op zich nemen, als zij het gehuurde ook voor andere doeleinden dan bewoning mogen gebruiken.

De casus

De contractuele bestemming van de voormalige pastorie is ‘voornamelijk woonhuis en deels kantoor/bedrijfsruimte’. De overeenkomst (model huurcontract kantoorruimte, aangepast door de toevoeging Woonhuis) is aangegaan voor vijf jaar en daarna verlengd. Huurders mogen volgens het contract een deel van het gehuurde ter beschikking stellen aan derden, als het gebouw als monument, verwant aan de kerkelijke bestemming, niet wordt aangetast en zelfbewoning mogelijk blijft. Huurders hebben de pastorie gerenoveerd en onder meer voorzien van een aantal gastenverblijven. De kosten zijn door huurders voorgeschoten en in de jaren daarna verrekend met de huur. Huurders wonen zelf op de eerste verdieping; op de begane grond bevinden zich de gastenstudio’s en appartementen bestemd voor verhuur of ingebruikgeving voor langere tijd. Het nieuwe bestuur van de parochie heeft de huurovereenkomst opgezegd, maar huurders beroepen zich op hun woonrecht. De parochie vordert daarom ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van huurders tot ontruiming van het gehuurde. De parochie stelt zich op het standpunt dat het gaat om huur van bedrijfsruimte en dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. Bovendien gebruiken huurders het pand in strijd met de bestemming als hotel of verhuren zij in elk geval een aantal kamers, zodat zij wanprestatie plegen.

Het oordeel van de rechter

Is de verhuur van appartementen en gastenstudio’s in de oude pastorie toegestaan? Om die vraag te beantwoorden is niet alleen de tekst van het huurcontract relevant, maar het geheel aan afspraken tussen partijen. Uit de door huurders verstrekte verklaringen blijkt dat het voor een tweepersoonshuishouden veel te grote pand primair voor zelfbewoning zou worden gebruikt, maar huurders het ook voor zakelijke activiteiten mochten gebruiken. In ruil daarvoor zouden huurders het geheel uitgewoonde pand opknappen. Na de renovatie zou ook ruimte als kamerverhuur aan gasten (vaak expats, meestal voor langere tijd) ter beschikking worden gesteld. De conclusie luidt volgens de rechter dat huurders de pastorie niet alleen zelf dienden te bewonen, maar het pand ook voor andere bestemmingen mochten gebruiken. Huurders hebben de pastorie, conform de afspraak, opgeknapt en mochten het gehuurde daarom ook als kantoor en voor de bedrijfsmatige verhuur van woonruimte (maar niet als hotelbedrijf) exploiteren. Niet de bedrijfsmatige functie maar de woonfunctie geeft in dit geval de doorslag, zodat de regeling voor woonruimte van toepassing is. De door de parochie gebruikte opzeggingsgrond (het verstrijken van de overeengekomen termijn) is geen wettelijke beëindigingsgrond voor woonruimte, en de opzegging is dus ongeldig. (Uitspraak Gerechtshof Den Haag van 18 augustus 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:2304)