Laatste bewoner vertrekt, sloop kan beginnen

Verhuurster wil haar woningenbezit in de wijk slopen en nieuwe woningen bouwen. Zij heeft daarom de woning van huurster dringend nodig voor eigen gebruik en heeft de huurovereenkomst opgezegd. Huurster woont er sinds 1956, is 94 jaar oud en heeft een onderneming aan huis. Volgens huurster nopen de bouwkundige staat en ligging van de woning niet tot sloop.    

De casus

De slechte bouwkundige staat van de woningen en de verloedering van het wijkdeel maken sloop en nieuwbouw noodzakelijk. Overleg is gevoerd met bewoners en gemeente, en het merendeel van de bewoners heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst en terugkeer naar een nieuwe woning in de wijk. Huurster is nog de enige die niet met de huuropzegging en tijdelijke verhuizing akkoord is gegaan. Het wijkdeel is verder onbewoond en al afgeschermd met hekken. Met de sloop moet spoedig worden aangevangen, anders kan de bouw van de nieuwe woningen niet van start. Huurster vindt dat haar woning gewoon kan worden gerenoveerd; sloop is helemaal niet nodig. Huurster zegt ook geen terugkeergarantie te hebben gekregen. De zes door verhuurster aangeboden alternatieve woningen heeft huurster afgewezen, omdat die niet gelijkwaardig en passend zouden zijn: zo ontbreekt een kantoorfunctie en opslagruimte voor de onderneming. Volgens huurster zijn er helemaal nog geen bouwplannen en gaat haar belang vóór de beleidsmatige voorkeur van verhuurster om alle huizen te slopen en in het gehele wijkdeel nieuwe woningen te bouwen. In eerste instantie is de door verhuurster gevorderde ontruiming afgewezen, omdat niet correct was opgezegd. In dit kort geding vordert verhuurster opnieuw het vertrek van huurster.

Het oordeel van de rechter

Duidelijk is volgens het hof dat de woningen verouderd zijn, dat herstructurering noodzakelijk is en dat sloop en nieuwbouw de beste optie is. Een bestemmingsplanherziening is blijkbaar niet nodig, zodat de vergunningverleningsprocedure niet lang hoeft te duren. Verhuurster wil op korte termijn gaan slopen en bouwen, omdat de leegstand in het wijkdeel crimineel gedrag uitlokt en tachtig procent van de huurders in afwachting van hun terugkeer in een wisselwoning woont. Dat verhuurster vanuit organisatorische, bouwkundige en financiële effectiviteit alle woningen in één operatie wil slopen en bouwen en niet het gebouw met de woning van huurster achteraf wil slopen en bouwen, vindt het hof begrijpelijk. Huurster kan de sloop en nieuwbouw van haar woning niet tegenhouden met het verweer dat voor haar woning renovatie voldoende is om deze weer toekomstbestendig te maken. Verhuurster heeft toegezegd dat huurster mag terugkeren naar de locatie van de huidige woning. Het belang van huurster komt er dus vooral op neer dat zij tweemaal moet verhuizen en enige tijd in een wisselwoning moet wonen. Dat de nieuwe woning andere afmetingen en indelingen kent en de bedrijfsvoering moet worden aangepast zal misschien voor een 94-jarige zwaar zijn, maar dit is volgens het hof ondergeschikt aan de belangen van verhuurster bij sloop/nieuwbouw. Huurster heeft te strenge eisen gesteld aan de wisselwoning. Passend is immers ook woonruimte die een wezenlijk ander woongenot biedt dan het gehuurde, zodat verhuurster heeft voldaan aan haar verplichting. Het belang van verhuurster om de gehele wijk in één keer te slopen en te herbouwen weegt zwaarder dan het persoonlijke belang van huurster. Het hof wijst de vordering tot ontruiming dus toe. Laatste bewoner vertrekt, sloop kan beginnen. (Uitspraak Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 1 december 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:9065)