Geen twijfel: bruikleen, geen huur

Op grond van “Overeenkomsten tot Tijdelijk Gebruik” hebben bewoners als antikraakwacht een kamer in een voormalige verzorgingshuis in gebruik gekregen. Het tijdelijk verblijf dient ter beperking van het risico van illegale ingebruikname van het verzorgingshuis door derden, in afwachting van herbestemming.    

De casus

In de bruikleenovereenkomsten is bepaald dat de maandelijks verschuldigde vergoeding (220 euro) de bedrijfskosten van de leegstandsbeheerder dekt en niet is bestemd voor de eigenaar van het object. Partijen hebben niet de intentie een huurovereenkomst aan te gaan en sluiten een beroep op huurbescherming dan ook uit. Gebruiker is zich bewust van de bijzondere en tijdelijke aard van de overeenkomst en stemt in met een korte opzegtermijn. Levert bruiklener na opzegging niet tijdig op, dan is hij een direct opeisbare boete van 500 euro per dag verschuldigd. De kosten van onder andere het energieverbruik blijken buitensporig hoog en de eigenaar wenst het tijdelijk gebruik te beëindigen. De bruikleenovereenkomsten worden opgezegd. Ook na uitstel van de oplevering weigeren de gebruikers echter het gebouw te verlaten. Beheerder en eigenaar vorderen daarom via een kort geding hun ontruiming binnen drie dagen, op straffe van een geldboete van 500 euro per dag. De overeenkomsten tot gebruik zijn rechtsgeldig opgezegd en de beheerder is zelf contractueel verplicht om de verblijfsruimten leeg en ontruimd op te leveren. Doet hij dat niet, dan kan hij aansprakelijk gesteld worden voor de eventuele schade die de eigenaar lijdt ten gevolge van vertraging bij de oplevering. De gebruikers stellen zich op het standpunt dat de vergoeding als huur moet worden aangemerkt, omdat niet duidelijk is hoe de bedrijfskosten van de beheerder zijn opgebouwd.

Het oordeel van de rechter

Bij de rechtbank bestaat geen twijfel: bruikleen, geen huur, luidt de conclusie. De intentie van partijen bij het aangaan van de overeenkomst is helder en doorslaggevend: het gebruik van de ruimten was slechts tijdelijk (in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop of een andere omwikkeling), en de gebruikers waren bereid hun verblijfsrecht afhankelijk te stellen van opzegging en ontruiming op korte termijn. Uit de overeenkomst volgt ook dat de door de gebruikers te betalen vergoeding dient ter bestrijding van de bedrijfskosten van de beheerder en niet aan huur kan worden gelijkgesteld. De gebruikers realiseerden zich dat zij geen beroep op huurbescherming kunnen doen. Hieruit volgt expliciet volgens de rechtbank dat partijen niet beoogd hebben een huurovereenkomst te sluiten. De beheerder heeft een opsomming gegeven van de activiteiten die hij financiert uit het totaal aan maandelijks te innen bruikleenvergoedingen, zoals beheer, communicatie, incasso, 24 uur bereikbaarheidsdienst, administratie, acquisitie, onderhoud en overhead. Dit is volgens de rechtbank afdoende ter onderbouwing van de stelling dat het om een vergoeding van de exploitatiekosten gaat. Omdat de tussen partijen gesloten overeenkomsten dus geen huurovereenkomsten zijn, kunnen de gebruikers zich niet beroepen op bepalingen van huurbescherming. De overeenkomsten zijn opzegbaar, met inachtneming van de daarin opgenomen opzegtermijn. De vordering tot ontruiming wordt dan ook toegewezen: de gebruikers hebben één week de tijd om te vertrekken (op straffe van een dwangsom van 100 euro per dag). (Uitspraak Rechtbank Den Haag van 22 januari 2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:566)