Afgerekend op onverschilligheid ondanks vaste kosten

Huurders hebben extreem veel energie verbruikt. Verhuurder probeert daarom onder de overeengekomen vaste servicekosten uit te komen en vordert betaling van de extra kosten. Wanneer het om een vaste, niet verrekenbare vergoeding – en dus geen voorschotbedrag – gaat, is dat normaliter niet mogelijk.

De casus

Huurders huurden een gemeubileerde bovenwoning voor een maandelijkse huurprijs “inclusief 75 euro servicekosten”, waaronder de levering van energie (de elektriciteitsaansluiting delen huurders met de bewoners van de benedenwoning). Verhuurder schrikt enorm van de hoge jaarnota energie. Huurders blijken een elektrische straalkachel in de schuur te hebben, vier grote aquaria met verwarming en een mobiele airco, en vullen ook het grote zwembad in de tuin met warm water. Verhuurder maant huurders diverse malen het buitensporige energieverbruik te matigen en kondigt aan het extra verbruik te zullen doorberekenen. De doorberekende kosten blijven net als de huur onbetaald. Verhuurder ontbindt vervolgens de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang wegens door huurders veroorzaakte overlast en de ontstane huurachterstand. Nadat huurders uit de woning zijn vertrokken, vordert verhuurder betaling van ruim 2.500 euro huurachterstand inclusief de overeengekomen servicekosten, plus een naheffing energiekosten ter hoogte van 1.614 euro. Volgens verhuurder is namelijk geen vast bedrag, maar een voorschotbedrag overeengekomen.

Het oordeel van de rechter

Uit de betreffende bepaling in de huurovereenkomst valt volgens de rechter echter niet op te maken dat het om een voorschotbedrag gaat. Ook ontbreekt een bepaling over een jaarlijkse afrekening van de werkelijk gemaakte servicekosten. Bovendien, waarom zou verhuurder zich druk maken over het buitensporige verbruik als het inderdaad om een voorschotbedrag zou gaan. Hij had in dat geval immers de kosten voor dat hogere feitelijke verbruik via de jaarlijkse afrekening servicekosten aan huurders in rekening kunnen brengen. Het gaat om een vast bedrag van 75 euro voor servicekosten, stelt de rechter vast, en verhuurder kan de hoger uitgevallen energiekosten in beginsel niet aan huurders doorberekenen. Maar, het is in strijd met goed huurderschap om – juist wanneer een vast bedrag voor energiekosten is overeengekomen – zo onverschillig en onnadenkend met energie om te gaan dat de kosten van de energielevering voor verhuurder buitensporig hoog uitvallen en in geen enkele verhouding meer staan tot een normaal gebruik. Huurders moeten namelijk niet alleen oog hebben voor hun eigen belang, maar ook voor dat van verhuurder. De schade die verhuurder door de wanprestatie lijdt, komt in aanmerking voor vergoeding. Hoe groot die schade is kan vanwege de gedeelde voorzieningen en de samenstelling van de servicekosten niet exact worden vastgesteld, en wordt door de kantonrechter daarom begroot op een bedrag dat hij redelijk acht: 1.000 euro. Naast de schadevergoeding moeten huurders ook de achterstallige huurtermijnen inclusief servicekosten, evenals de proceskosten betalen. (Uitspraak Rechtbank Utrecht van 22 augustus 2012, LJN BX6618)