Atelier, expositie- en feestruimte verdient geen bescherming

Heeft de eigenaresse van het kraakpand op korte termijn een concreet plan (verhuur) met het pand? Nee, zegt de kortgedingrechter in eerste instantie. En dus is er geen spoedeisend belang. Het hof ziet wel een spoedeisend belang en dat moet zwaarder wegen dan het belang van de krakers, die het bedrijfspand gebruiken als atelier, expositie- en feestruimte.

De casus

Het bedrijfspand is tot de zomer van 2008 verhuurd geweest en is in oktober 2009 gekraakt. Het fungeert als atelier en expositieruimte, en er worden feesten en filmavonden gehouden. Eigenaresse heeft een huurovereenkomst voor het pand gesloten voor de duur van 15 jaar, met ingang van mei 2011. Ondanks sommatie daartoe weigeren de krakers het pand te verlaten. In het door eigenaresse aangespannen kort geding stellen de krakers dat zij een woonbelang hebben, omdat zij voor hun verblijf geheel afhankelijk zijn van het pand en nergens anders heen kunnen. Uit het GBA blijkt echter, zo toont eigenaresse aan, dat men elders een vast woonadres heeft, waar ook een naamplaatje bij de bel hangt. De voorzieningenrechter komt niet toe aan een belangenafweging, omdat eigenaresse en de toekomstig huurder hun spoedeisend belang bij ontruiming niet hebben aangetoond. Er zijn volgens de rechter onvoldoende concrete stappen gemaakt ter realisering van de bestemming die de toekomstig huurder voor ogen staat. Er is nog geen duidelijkheid over de verkrijging van de voor de bestemming benodigde horecafunctie van het pand en er is nog geen bouwvergunning verstrekt. Ook is geen duidelijkheid gegeven over de financiële dekking van het plan. Eigenaresse gaat tegen dat vonnis in hoger beroep.

Het oordeel van de rechter

Niet huurder, maar eigenaresse is partij in deze procedure, corrigeert het hof. Bovendien is het pand verhuurd (huurder is dus ten onrechte als ‘toekomstig huurder’ aangeduid) en kan eigenaresse door de aanwezigheid van de krakers niet aan haar verplichtingen voldoen. Zij loopt daardoor niet alleen huurpenningen mis; ook wordt het dringend noodzakelijke onderhoud aan het pand niet uitgevoerd. Huurder neemt namelijk in ruil voor een verlaagde huurprijs het volledige onderhoud op zich. Verder bestaat het risico dat huurder de huurovereenkomst ontbindt. De kans dat eigenaresse een andere huurder vindt, en ook nog op dezelfde condities, is minimaal. Het spoedeisend belang van eigenaresse is daarmee gegeven. Het hof merkt vervolgens op dat de geschiktheid van het pand en de financiële aspecten van de plannen een zaak zijn van huurder, niet van de krakers. Er is inderdaad nog geen bouwvergunning verstrekt (huurder kan overigens zonder toegang geen bouwtekeningen maken), maar dat acht het hof niet doorslaggevend. De gemeente staat achter de plannen. Het is duidelijk dat de krakers tegen de plannen zijn en ondanks toezeggingen nooit van plan zijn geweest vrijwillig te vertrekken. Er is geen sprake van woonbelang. Het spoedeisend belang van de eigenaresse moet dan ook zwaarder wegen dan het belang van de krakers bij het gebruik van het pand als atelier, expositie- en feestruimte. Dergelijk gebruik verdient tegenover de eigenaresse geen bescherming. Het hof gunt de krakers een ontruimingstermijn van een week en bepaalt het herkraakverbod op één jaar. (Uitspraak Gerechtshof Leeuwarden van 2 augustus 2011, LJN BR4046)