Auto’s produceren nu eenmaal geluid …

Levert de situering van bij het appartementencomplex behorende parkeerhavens en de daaruit voortvloeiende geluidoverlast een gebrek op? Is van belang dat huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst wist dat er parkeerhavens dichtbij zijn woning lagen?

De casus

De parkeerplaatsen grenzen aan de slaapkamers van het appartement van huurder, die vanwege nachtdiensten vaak overdag slaapt. Volgens huurder is de situering van de parkeerhavens en de geluidoverlast die dat meebrengt een gebrek dat verhuurster moet verhelpen. Doet verhuurster dat niet, dan maakt huurder aanspraak op huurvermindering. Verhuurster heeft huurder het exclusieve gebruik toegestaan van de parkeerplaats die het dichtst bij/onder zijn slaapkamer is gelegen en heeft daarnaast het appartement voorzien van twee rolluiken met een hoge geluidsisolatiewaarde. De parkeergelegenheid bij het complex helemaal opnieuw inrichten gaat verhuurster echter te ver. Huurder is niet tevreden met de geboden oplossing en stapt naar de rechter. De kantonrechter komt tot de conclusie dat geen sprake is van een gebrek, omdat de parkeerplaatsen geen deel uitmaken van de huurovereenkomst en huurder vóór het aangaan van de huurovereenkomst wist dat er vlakbij zijn slaapkamers parkeerplaatsen waren gesitueerd. Huurder behoorde te weten dat automotoren geluid produceren, aldus de kantonrechter. Huurder geeft niet op en gaat in hoger beroep.

Het oordeel van de rechter

De parkeerplaatsen grenzen direct aan het appartementencomplex en worden uitsluitend door de bewoners gebruikt. Anders dan de kantonrechter is het hof daarom van mening dat de parkeerplaatsen wél tot het gehuurde moeten worden gerekend. Bovendien vindt het hof de omstandigheid dat huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst wist dat de parkeerplaatsen dichtbij/onder zijn slaapkamers waren gelegen en hij kon weten dat automotoren geluid produceren, niet relevant voor de vraag of sprake is van een gebrek. Het begrip ’gebrek’ heeft een ruime betekenis: het moet gaan om een gebrek waardoor het gehuurde niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten. Van belang is dus of de auto’s die parkeren op en wegrijden van de parkeerplaatsen – na plaatsing van de rolluiken en toekenning aan huurder van het exclusief gebruik van de meest dichtbij zijn slaapkamers gelegen parkeerplaats – een zodanige mate van geluidsoverlast geven, dat het gehuurde niet het genot verschaft dat huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten, en dat verhuurster verdergaande maatregelen dient te nemen om dat gebrek te verhelpen. Dat is volgens het hof niet het geval. Het complex is gebouwd in overeenstemming met de Bouwvergunning en het Bouwbesluit, en uit de verrichtte metingen blijkt niet van een zodanig niveau van geluidoverlast dat dit tot een aantasting van het huurgenot leidt. Huurder krijgt dus ook in hoger beroep geen gelijk. (Uitspraak Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 21 oktober 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:8054)