Bescherming Leegstandwet: een verdere nuancering

Na de wijziging van de Leegstandwet in 2013 is de situatie voor te koop staande woningen dat de vergunning in één keer wordt verstrekt, voor een maximale termijn van vijf jaar. De verhuurder hoeft dus niet meer jaarlijks een verlengingsaanvraag te doen. De huurovereenkomst waar het in deze zaak om gaat is gesloten onder de oude Leegstandwet. Huurder doet niettemin een beroep op de gewijzigde bepalingen.

De casus

De gemeente heeft op 15 februari 2012 een Leegstandwetvergunning verleend voor de tijdelijke verhuur van de te koop staande woning gedurende twee jaar. Op 1 maart 2012 is een schriftelijke huurovereenkomst gesloten voor de periode van twee jaar, tot 28 februari 2014, met de mogelijkheid van verlenging. Al op 28 mei 2013 laat verhuurder huurder bij brief weten dat hij de overeenkomst niet wenst te verlengen en dat de huur (zonder opzegging) van rechtswege eindigt op 28 februari 2014. Huurder gaat niet met de beëindiging akkoord. Er is volgens hem niet voldaan aan de voorschriften van de Leegstandwet, zodat sprake is van reguliere huur, met de bijbehorende waarborgen. Huurder heeft de vergunning niet kunnen inzien en er is gecontracteerd buiten de in de vergunning bepaalde periode (de vergunning is afgegeven op 15 februari 2012 en eindigt volgens huurder dus op 14 februari 2014). De huurovereenkomst eindigt niet vanzelf, maar had moeten worden opgezegd, en bovendien is vanwege de wijziging van de Leegstandwet de looptijd van de vergunning – en dus ook die van de huurovereenkomst – automatisch vijf jaar geworden. Dit betekent, aldus huurder, dat de huurovereenkomst niet is geëindigd.

Het oordeel van de rechter

Huurder heeft op geen enkel punt gelijk, luidt het oordeel van het hof. De Leegstandwet stelt niet als vereiste dat aan huurder een afschrift van de vergunning moet worden verstrekt, en uit het contract blijkt duidelijk dat huurder de regeling uit de Leegstandwet heeft aanvaard. De huurovereenkomst is, onder verwijzing naar de afgegeven vergunning, korte tijd na afgifte gesloten voor de in de vergunning aangegeven periode van twee jaar. De Leegstandwet stelt niet de eis van synchroniciteit, dat wil zeggen dat vergunning en huurovereenkomst betrekking hebben op exact dezelfde periode. Er is dus sprake van een rechtsgeldige huurovereenkomst onder de vigeur van de op dat moment geldende Leegstandwet die, zoals de Leegstandwet ook bepaalt, van rechtswege is geëindigd. De wetswijziging beoogt niet de verhuurder in een slechtere positie te brengen of bestaande contracten inhoudelijk te wijzigen. Dat de werkingsduur van de vergunning is verlengd tot vijf jaar en de vergunning in één keer voor die maximale termijn wordt verstrekt, brengt niet met zich mee dat daarmee ook de (eerste) huurtermijn automatisch – zonder nadere wilsovereenstemming tussen huurder en verhuurder – is verlengd tot vijf jaar. Partijen hebben een overeenkomst voor twee jaren gesloten, die na verloop van die periode overeenkomstig die wet van rechtswege afloopt, tenzij de overeenkomst wordt verlengd. Van verlenging is hier echter geen sprake: verhuurder heeft huurder in 2013 al meegedeeld dat de overeenkomst na ommekomst van de periode van twee jaren zou eindigen. Huurder geniet geen huurbescherming en verblijft zonder recht of titel in de woning. (Uitspraak Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 2 september 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:3354)