Bruikleen met oog op sloop, wijziging plannen

De gemeente heeft het gebouw aangekocht om het tezamen met andere panden te slopen voor de herinrichting van het plein, waar nieuwbouw is gepland. In verband met het verkrijgen van een subsidie van de provincie moet vóór een bepaalde datum een begin worden gemaakt met de feitelijke uitvoering van het plan.

De casus

In afwachting van de sloop heeft de gemeente met brouwerij L een bruikleenovereenkomst voor het in het pand geëxploiteerde café gesloten. Het einde daarvan is afhankelijk gesteld van de oplevering van de nieuwbouw. De bruikleen is aanvankelijk aangegaan voor de termijn van één jaar en voorziet in de mogelijkheid van verlenging. L heeft op haar beurt eenzelfde bruikleenovereenkomst gesloten met uitbater B, die bekend is met de plannen ter plaatse. Na de sloop van een deel van het pand sluit de gemeente met L een nieuwe gebruiksovereenkomst voor het resterende deel, waarin het café is gevestigd. Tussen L en B is geen nieuwe bruikleenovereenkomst tot stand gekomen, maar B heeft wel een vierpartijenovereenkomst (Verklaring inzake de sloop) getekend. Daarin zijn bepaalde afspraken gemaakt: zo moet de oplevering plaatsvinden één maand na voltooiing van het nieuwe complex. Door het faillissement van de aannemer wordt de nieuwbouw echter niet gerealiseerd en moeten de plannen worden gewijzigd. De sloop van het café blijft noodzakelijk. De gemeente beëindigt daarom de bruikleenovereenkomst met de brouwerij, die daarop B een opzegging stuurt. B stelt echter dat het in de bruikleenovereenkomst bepaalde niet meer geldt en dat hij de exploitatie van het goedlopende dorpscafé voor onbepaalde tijd kan voortzetten nu de nieuwbouw niet is opgeleverd. Omdat de gemeente L aansprakelijk heeft gesteld voor de extra sloopkosten en het mogelijk mislopen van de subsidie van anderhalf miljoen euro, vordert L de ontruiming van bruiklener B.

Het oordeel van de rechter

B wist dat hij tekende voor een tijdelijke situatie, dat het pand gesloopt zou worden en dat hij geen enkele garantie had dat hij elders een ander café zou kunnen exploiteren. Aan B zijn geen toezeggingen gedaan, ook niet in de vierpartijenovereenkomst waarin de sloop aan de oplevering van de nieuwbouw is gekoppeld. Moet het niet realiseren van de plannen door het onvoorziene faillissement tot gevolg hebben dat de gemeente het pand niet meer mag slopen en moet dulden dat B daarin zijn exploitatie voor onbepaalde tijd kan voortzetten? Dat is niet het geval, aldus de rechter. De vierpartijenovereenkomst staat niet op zichzelf, maar moet worden beoordeeld in het licht van de gehele rechtsverhouding tussen partijen. De gemeente heeft nooit de indruk gewekt dat zij zou afzien van sloop en B mocht niet verwachten dat hij de exploitatie van het café in het pand voor onbepaalde tijd zou mogen continueren. De herinrichting van het plein kan niet worden voltooid zonder de sloop van het pand en indien de gemeente de herinrichting niet binnen een bepaalde tijd heeft gerealiseerd, verliest zij de toegezegde subsidie. De gemeente heeft dus een zwaarwegend belang bij de sloop van het pand en bij ontruiming door L. L heeft daarmee op haar beurt belang bij ontruiming door B, vooral gelet op de aansprakelijkstelling door de gemeente. Deze belangen gaan voor die van bruiklener B, die bij het aangaan van de relatie wist dat het pand gesloopt zou worden. B moet binnen één week ontruimen. (Uitspraak Rechtbank Limburg van 14 juli 2014, ECLI:NL:RBLIM:2014:6221)