Tussenhuurovereenkomst, gebruik van korte duur en opzegging

Een verhuurster werkt mee aan de bewoning door een ander dan de oorspronkelijke huurder die tijdelijk in het buitenland verblijft. Nadat de oorspronkelijke huurder de huur heeft opgezegd omdat hij niet naar Nederland terugkeert, doet de huidige bewoonster een beroep op huurbescherming. Met succes. Er is namelijk geen sprake van een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is en bovendien is de bepaling dat de tussenhuurovereenkomst eindigt zonder opzegging, niet geldig. De casus X huurt een woning van verhuurster. Omdat X voor langere… Lees verder

Ontdekking hennepkwekerij: een gele of een rode kaart?

Gezien de enorme winst die de teelt van hennep kan opleveren, neemt het aantal hennepkwekerijen in huurwoningen toe. Algemeen aanvaard is dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij schadelijke effecten heeft, reden dat justitie en verhuurders steeds intensiever met de bestrijding ervan bezig zijn. In de rechtspraak is de algemene lijn dat bij ontdekking – tenzij sprake is van een uitzonderingsgeval – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning moet volgen. De casus Een woningstichting verhuurt een woning aan X en Y. In het… Lees verder

Blootstelling aan asbest: wanneer zijn maatregelen geboden?

In deze zaak ziet een verhuurster die wegens asbestbesmetting een grootschalige sanering heeft uitgevoerd zich gesteld tegenover de verzekeraars, die niet bereid zijn de kosten voor reiniging en vervanging van inboedel van bewoners te vergoeden. Dit roept een belangrijke vraag op: bij welke mate van blootstelling aan asbest moeten maatregelen worden getroffen? De casus Na vaststelling van een ernstige asbestverontreiniging saneert een woningcorporatie in eerste instantie 60 woningen. De onrust die daardoor in de betrokken wijk ontstaat, is aanleiding om ook in 360 andere woningen… Lees verder

Medehuur en huurachterstand: misbruik van omstandigheden?

Volgens de wet is sprake van misbruik van omstandigheden wanneer iemand een ander ertoe beweegt een juridische handeling te verrichten (zoals het aangaan van een huurovereenkomst), terwijl hij weet of moet begrijpen dat die ander dat doet omdat hij in bijzondere omstandigheden verkeert – bijvoorbeeld een noodtoestand of een situatie van afhankelijkheid. De rechter heeft bepaald dat alleen in zeer bijzondere situaties sprake is van misbruik van omstandigheden. In het geval van een huurovereenkomst komt het aan op de omstandigheden bij het aangaan van die… Lees verder

Moet schotelantenneverbod wijken voor recht op vrije nieuwsgaring?

De enigszins bekoelde strijd tegen het woud van schotelantennes is weer in alle hevigheid opgelaaid. Het nieuwe huurrecht biedt verhuurders en vastgoedbeheerders handvaten om op te treden tegen de plaatsing van schotelantennes. Een contractueel verbod om schotelantennes aan te brengen is dan vereist en een schotelantennebeleid aan te raden. Maar wat als een huurder de verbodsbepaling wil omzeilen met een beroep op het recht van vrije nieuwsgaring, dat in het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens is geregeld? De casus In een eind… Lees verder

Renovatie en verhuur leegstandwet: belang eigenaar prevaleert

Anders dan bij de renovatieregelingen voor reguliere huurovereenkomsten, staat bij de regeling inzake tijdelijke verhuur in de Leegstandwet het belang van de eigenaar voorop. Dit om te voorkomen dat uit vrees voor wettelijke huurbescherming in afwachting van sloop of renovatie geen tijdelijke verhuur van de woning plaatsvindt. Argumenten waarop een huurder zich bij een reguliere huurbeëindiging kan beroepen, zijn in dit geval niet aan de orde. De casus Een woningbouwvereniging beschikte in het kader van een voorgenomen renovatie over een vergunning van B&W voor tijdelijke… Lees verder

Beroep op huisrecht ook mogelijk bij onrechtmatige bewoning?

Artikel 138 van het wetboek van Strafrecht beoogt het huisrecht van een ander te beschermen. Degenen die zich op het huisrecht kunnen beroepen, zijn die personen die de woning feitelijk als woning in gebruik hebben. Niet van belang is of die bewoning krachtens enig recht plaatsvindt, zodat het huisrecht ook ontstaat wanneer sprake is van onrechtmatige bewoning, bijvoorbeeld door krakers. Ook een onrechtmatige feitelijke bewoning is feitelijke bewoning. Binnentreden van de woning door een derde – bijvoorbeeld de eigenaar – zonder toestemming van de bewoner… Lees verder

Huurovereenkomst of gebruiksovereenkomst: huurbescherming?

Niet de naamgeving van de overeenkomst is bepalend, maar de inhoud. In de hier besproken zaak ging het om de vraag of de betrokken overeenkomst als huurovereenkomst dan wel gebruiksovereenkomst moest worden gekwalificeerd en derhalve al dan niet een recht op huurbescherming bestond. De casus De gemeente Leiden had met X een overeenkomst voor gebruik van een atelier gesloten. De overeenkomst betrof een in een gebouw gelegen werkruimte, was aangegaan voor onbepaalde tijd en had als opschrift “gebruiksovereenkomst overige bedrijfsruimte(n)”. X werd in de overeenkomst… Lees verder