Contracteren met ‘goede’ krakers?

De leeggekomen woningen in het complex waren gekraakt en van binnen soms volledig gesloopt. De krakers die voor ernstige overlast in de buurt zorgden, zijn ontruimd. Om opnieuw kraken te voorkomen en de leefbaarheid in de buurt in stand te houden, heeft verhuurder met een deel van de ‘leuke en vrolijke’ krakers tijdelijke huurcontracten gesloten.

De casus

Huurder, een van die ‘goede’ krakers, heeft met verhuurder in 2007 een tijdelijke huurovereenkomst voor één jaar gesloten en heeft sinds die tijd een symbolische huur van 50 euro betaald. De huurovereenkomst “naar zijn aard voor korte duur” vermeldde dat verhuurder alleen maar kortlopende huurcontracten wilde aangaan met personen met een aantoonbaar huisvestingsprobleem, omdat de woningen binnen afzienbare tijd zouden worden gesloopt of gerenoveerd. Huurder kwam op dat moment niet in aanmerking voor een reguliere woning en kreeg zo de tijd om naar een alternatief te zoeken. Na afloop van de eerste is een tweede huurovereenkomst voor één jaar gesloten; daarna is het gebruik van het gehuurde (ongewild) stilzwijgend voortgezet. Door de veranderde financiële situatie kan verhuurder de renovatie niet zelf ter hand te nemen. Het complex wordt daarom verkocht en de koper zal de noodzakelijke renovatie uitvoeren. Naar aanleiding van de huuropzegging heeft huurder (met andere huurders) een beroep op huurbescherming gedaan, omdat de overeenkomst na twee jaar stilzwijgend is voortgezet en er vervolgens vijf jaar niets is gebeurd. Nu verhuurder gaat verkopen in plaats van renoveren, is volgens huurder bovendien geen sprake meer van de situatie die reden was voor de tijdelijke huur. Verhuurder stelt dat het voor huurder duidelijk was dat hij vanwege de plannen met het pand slechts tijdelijk kon huren. Een beroep op huurbescherming is in dit geval onredelijk. Verhuurder vordert de beëindiging van de overeenkomst en de ontruiming van het gehuurde.

Het oordeel van de rechter

De leeggekomen woningen in het complex werden niet meer regulier verhuurd. Het was bij het aangaan van de huurovereenkomst duidelijk de bedoeling van partijen om tijdelijk te (ver)huren in afwachting van sloop of renovatie. De tekst van de overeenkomst is op dat punt ook helder. De mensen die een tijdelijk huurcontract kregen hadden daarbij belang, omdat het gehuurde zich op een zeer goede locatie pal naast het stadscentrum bevindt en omdat de huurprijs zeer laag zou zijn. Deze huurders, jonge mensen met een creatieve achtergrond, zouden de woningen zelf bewoonbaar maken en houden. Na het sluiten van de tweede overeenkomst is de huur stilzwijgend voortgezet, omdat de verdere verlenging blijkbaar aan de aandacht van verhuurder is ontsnapt. De tijdelijke huurovereenkomst is een gewone huurovereenkomst geworden, constateert de rechter. Maar, vervolgt hij, dit wijzigt niets aan de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst. De plannen zijn niet veranderd en het is steeds duidelijk gebleven dat de huur tijdelijk was. De bijzondere omstandigheden waaronder de huurovereenkomst is aangeboden en de bijzonder lage huurprijs wijzen evenmin op een duurzame huurrelatie. Toegespitst op deze zaak komt het er volgens de rechter dan ook op neer, dat de huurder altijd rekening moet en zal hebben gehouden met de mogelijkheid van een ontruiming wegens de sloop of renovatie. Het beroep op huurbescherming is onaanvaardbaar, zodat de huurovereenkomst wordt beëindigd en het gehuurde moet worden ontruimd. (Uitspraak Rechtbank Rotterdam van 17 april 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:3525)