De pot verwijt de ketel

Huurders A en B hebben al een hele tijd ruzie met elkaar. Volgens A had verhuurster aangifte moeten doen bij de politie en moeten aandringen op een grondig onderzoek. Verhuurster had bovendien ook zelf een buurtonderzoek moeten instellen, observaties moeten laten uitvoeren en B moeten bewegen andere woonruimte te zoeken.

De casus

B is de bovenbuurvrouw van A. Huurders hebben jarenlang zonder problemen boven en onder elkaar gewoond, maar zijn op een gegeven moment over elkaar gaan klagen. Verhuurster heeft met gesprekken, afspraken en bemiddeling geprobeerd het conflict tussen de twee ruziemakers te beëindigen, maar dat alles heeft niet mogen baten. Verhuurster meent dat niet méér van haar kan worden verlangd dan zij al heeft gedaan, zeker nu er niet één enkele verantwoordelijke voor de ontstane situatie aan te wijzen valt. A verwijt verhuurster niettemin dat zij niet al het mogelijke heeft gedaan om de overlast te bestrijden. Verhuurster had de huurovereenkomst met B moeten beëindigen, of A een vergoeding moeten betalen om zelf te verhuizen. A stapt naar de rechter: hij ziet het liefst dat B de woning ontruimt, maar verhuurster moet minstens maatregelen nemen om aan de hinder en overlast een einde te maken. A wil ook zijn huurbetalingen helemaal opschorten, of in ieder geval niet meer dan de helft betalen. De kantonrechter vindt echter dat verhuurster voldoende heeft gedaan. Het gaat steeds om het woord van A tegen B en andersom en het is niet duidelijk wat ieders exacte aandeel in de situatie is. Van verhuurster kan in zo’n geval niet worden verwacht dat zij tegen één van beide huurders optreedt. Dat zou volstrekt willekeurig zijn. A mag zijn huur niet opschorten en kan geen aanspraak maken op huurprijsvermindering. A is het daarmee niet eens en richt zich tot het hof.

Het oordeel van de rechter

Ook het hof concludeert dat verhuurster alle initiatieven heeft genomen die van haar verlangd mochten worden. Het gaat om een grondig verstoorde burenrelatie waarin beiden een aandeel hebben. Ook na het uitgebreide bemiddelingstraject is geen positief resultaat bereikt. Het is wel zo dat verhuurster moet optreden tegen onrechtmatige overlast van een huurder, maar dat betekent niet dat zij iedere mogelijke (rechts)maatregel zou moeten nemen om die overlast te beëindigen. Verhuurster heeft overleg bevorderd en bemiddeld bij afspraken waardoor beide huurders op een normale manier het genot van het gehuurde kunnen hebben, en heeft daarmee aan haar verplichting voldaan. Tot het treffen van verdere maatregelen is verhuurster niet gehouden. Verhuurster is evenmin gehouden A, die aangeeft zelf wel te willen verhuizen, een verhuisvergoeding te betalen, of B te bewegen elders woonruimte te huren. Verhuurster heeft namelijk het probleem niet veroorzaakt en heeft zich ingespannen om het op te lossen. Het hof bevestigt, tot slot, dat A zijn huurbetaling niet mag opschorten en ook geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. (Uitspraak Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 29 september 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:3787)