Elke vorm van wanprestatie betekent einde gebruik

Is nadat de huur wegens achterstand is geëindigd en huurder onder voorwaarden het gebruik van het gehuurde voortzet sprake van een nieuwe huurovereenkomst of van een gebruiksovereenkomst? Mag verhuurder het op grond van de huurachterstand verkregen ontruimingvonnis nadien wegens overlast ten uitvoer leggen?

De casus

In de dagvaarding is overlast wel genoemd, maar de huurovereenkomst is kennelijk alleen op grond van huurachterstand ontbonden. Er ligt een ontruimingsvonnis, maar partijen komen bij wijze van tweede kans tot een regeling: huurder A mag onder strikte voorwaarden de woning blijven gebruiken op basis van een gebruiksovereenkomst, en verhuurster zal na twaalf maanden bekijken of een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten. Binnen die periode zegt verhuurster alsnog (zonder nadere sommatie) de ontruiming aan, omdat A overlast veroorzaakt en zich dus niet aan de afspraken houdt. A meent echter dat verhuurster een nieuwe procedure had moeten voeren. Zij maakt op deze manier misbruik van haar bevoegdheid en wil de huurbescherming omzeilen. Het ontruimingsvonnis betrof namelijk een betalingsachterstand en kan niet worden gebruikt om A uit te zetten wegens overlast. Er is inmiddels een nieuwe huurovereenkomst ontstaan en A mocht erop vertrouwen dat hij, zeker nu hij de betalingsregeling correct nakwam, opnieuw de status van huurder had. De voorzieningenrechter volgt die redenering niet, zodat A – inmiddels ontruimd – het hogerop zoekt.

Het oordeel van de rechter

Het hof stelt dat de ontbinding van de huurovereenkomst een feit is en niet meer kan worden aangetast. De reden voor de ontbinding is niet doorslaggevend; vaststaat dat A niet aan zijn verplichtingen had voldaan. Ook al zou verhuurster om een andere reden overgaan tot executie van het vonnis, wil dat nog niet zeggen dat zij daarbij geen belang heeft. In dit geval heeft verhuurster volgens het hof een in redelijkheid te respecteren belang. Verhuurster heeft huurder een tweede kans geboden met een gebruiksovereenkomst voor de duur van maximaal een jaar, een aanvaardbare termijn. De gebruiksovereenkomst is niet in strijd met het dwingend recht of met de huurbescherming. De tekst van de gebruiksovereenkomst laat bovendien niets aan duidelijkheid te wensen over. Verhuurster heeft zich uitdrukkelijk het recht op tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis voorbehouden en A mocht het gebruik alleen voorzetten onder zéér strikte voorwaarden. Een eventuele nieuwe huurovereenkomst was pas na twaalf maanden mogelijk, en het recht om de woning te gebruiken zou “direct zonder nadere ingebrekestelling of aankondiging” vervallen als A “op welke wijze dan ook in gebreke blijft”. Het gaat dan ook niet om een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst, maar om opschorting van het ontruimingsvonnis. De verweten overlast (overigens geen nieuw verwijt, want de dagvaarding maakte er al melding van) is voldoende onderbouwd. Huurder wist dat het een tweede kans betrof en dat elke vorm van wanprestatie het einde van het gebruik zou betekenen. Verhuurster heeft geen misbruik van haar executiebevoegdheid gemaakt – huurder is terecht ontruimd. (Uitspraak Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 5 februari 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ0899)

Facebook antwoorden