Geen goed beheer huurder: leegstand en schade

De wettelijke huurbescherming is niet in het leven geroepen om het behoud van een woning te garanderen voor een huurder die zijn hoofdverblijf elders heeft. Om van een goed beheer van een woning verzekerd te zijn, heeft een verhuurder er belang bij dat een huurder het gehuurde daadwerkelijk bewoont.

De casus

Eigenaar E heeft het pand na aankoop gerenoveerd, gesplitst en gedeeltelijk verkocht. De twee etages die E nog in eigendom heeft, zijn verhuurd. Een van de huurders huurt al lange tijd een etage, maar verblijft er slechts nog incidenteel. De echtgenote en zoon van huurder zijn teruggekeerd naar hun land van herkomst en huurder wil zo vaak mogelijk bij zijn gezin zijn. Het is de bedoeling dat de zoon op zijn zeventiende naar Nederland komt. Huurder hoeft voor zijn uitkering niet terug naar Nederland en hoeft ook niet meer dan de helft van het jaar in Nederland te verblijven. Omdat huurder voor het geringe energiegebruik een relatief hoge energierekening ontving, heeft hij de energieleverancier om een zogenaamd leegstandtarief gevraagd. Wanneer naar aanleiding van een lekkage niet adequaat kan worden gereageerd omdat toegang tot de onbeheerde woning niet mogelijk is, verzoeken medebewoners E maatregelen te nemen.

Het oordeel van de rechter

De wettelijke huurbescherming is in beginsel niet in het leven geroepen om het behoud van een woning te garanderen voor een huurder die zijn hoofdverblijf elders heeft. Uit de energierekening blijkt dat het verbruik van huurder zeer gering is en dus in het gehuurde niet of nauwelijks is gestookt en bijna geen elektriciteit of warm water is verbruikt. De vraag is of de wijze waarop en de frequentie waarmee huurder de etage bewoont zodanig in strijd is met hetgeen van een goed huurder mag worden verwacht, dat het om een ernstige tekortkoming gaat die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hoewel er geen contractuele verplichting is om de woning te bewonen en zo’n verplichting ook niet zonder meer uit de wet voortvloeit, is duidelijk dat huurder zijn verantwoordelijkheid voor hetgeen in het gehuurde gebeurt niet kan dragen. Huurder brengt zoveel tijd in het buitenland door, dat zijn verblijfplaats daar is aan te merken als zijn woning. Het incidentele gebruik van de woning is zo gering dat het beheer van de woning niet voldoende is gegarandeerd, terwijl E er belang bij heeft dat de woning in ieder geval een substantieel deel van de tijd wordt bewoond. Een woning moet met enige regelmaat worden verwarmd en moet in geval van calamiteiten toegankelijk zijn. Bovendien bestaat bij langdurige leegstand het risico van kraak. De lekkage is opgemerkt door de broer van huurder bij het ophalen van de post. Regelmatig de post laten ophalen is niet vergelijkbaar met het in gebruik nemen en houden van het gehuurde. Indien het gehuurde daadwerkelijk en permanent als woning werd gebruikt, zou de lekkage eerder zijn ontdekt. Om kort te gaan, huurder heeft zich niet als goed huurder gedragen en zijn belang bij voortzetting van de huur heeft te wijken voor het belang van E om vrij over het gehuurde te kunnen beschikken. Huurder moet ontruimen, maar krijgt daarvoor vanwege de lange woonduur wel zo’n drie maanden de tijd. (Uitspraak Rechtbank Amsterdam van 9 december 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:8277)