Geen opschorting huur bij 30 jaar oude versleten zaken

Het komt geregeld voor dat huurders vanwege gebreken aan het gehuurde de betaling van de huur volledig opschorten. Dat mag echter alleen wanneer sprake is van (vrijwel) geen huurgenot. Blijkt de opschorting niet in redelijke verhouding tot het gebrek te staan, dan kan een huurder behalve ontbinding ook een contractuele boete boven het hoofd hangen. Van een contractuele boete is in deze zaak geen sprake. Gezien de uitkomst van het geding een voor huurder gelukkige omstandigheid. Huurder heeft volgens de rechter namelijk onterecht de betaling van de huur opgeschort.

De casus

Huurder woont sinds 1996 in een woning van verhuurder. Met ingang van september 2007 heeft huurder gedurende acht maanden in het geheel geen huur betaald. Hij heeft een lijst opgesteld van versleten zaken die net als de woning zelf bijna 30 jaar oud zijn en volgens hem aan vervanging toe zijn. Op 1 januari 2008 laat huurder zich bij de gemeente inschrijven op het adres van zijn koopwoning. In april 2008 vordert verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst: huurder is zonder goede reden opgehouden de huur te betalen. Om zijn goede wil aan te tonen voldoet huurder na ontvangst van de dagvaarding alsnog de volledig huurachterstand. In de procedure voor de kantonrechter maken partijen vervolgens de afspraak dat ze over het renoveren van bepaalde zaken tot overeenstemming zullen proberen te komen; anders zal een deskundige worden ingeschakeld. Partijen komen niet tot elkaar en de kantonrechter ontbindt alsnog de huurovereenkomst en wijst de ontruiming toe. Huurder ontruimt de woning, maar gaat in hoger beroep voor een vergoeding van de door de ontbinding en ontruiming geleden schade.

Het oordeel van de rechter

Bijna alle vermeldingen op de “lijst versleten zaken” betreffen onderdelen en voorzieningen in de woning die volgens de lijst “bijna 30 jaar” oud zijn (net zo oud als de woning), en om die reden volgens huurder “aan vervanging toe zijn”. Een huurder van een woning die dertig jaar oud is kan echter volgens het hof niet zonder meer verlangen dat allerlei voorzieningen in die woning worden vervangen of gerenoveerd om de enkele reden dat zij bijna dertig jaar oud zijn. Ook heeft huurder geen stappen gezet om tot een vermindering van de huurprijs te komen, en heeft hij pas op 18 maart 2008 melding gedaan van een deel van de gestelde gebreken Voor zover al sprake is van gebreken aan het gehuurde en een tekortkoming van de verhuurder, heeft huurder niet aangetoond dat die gebreken ernstig zijn en een substantiële opschorting van de huurbetalingen, laat staan een algehele opschorting daarvan, rechtvaardigen. Het betalen van de huur is een van de meest fundamentele verbintenissen van de huurder. Huurder is daarin ernstig tekortgeschoten. Dat hij ná dagvaarding de huur alsnog heeft betaald, neemt de tekortkoming uit het verleden niet weg. Van belang acht het hof verder dat huurder per 1 januari 2008 de beschikking had over een andere woning. Er zijn geen klemmende belangen die zich tegen ontbinding en ontruiming verzetten. Het vonnis van de kantonrechter wordt dan ook bevestigd. (Uitspraak Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 21 september 2010, LJN BQ2605)