Geen partij bij Kaderafspraken, geen noodzaak tot verhuizen

Tussen de gemeente, stadsdelen, federatie van woningcorporaties en huurdersvereniging zijn afspraken gemaakt over sociale plannen bij sloop en verbetering, ‘Kaderafspraken’ genaamd. Huurder meent op basis van die Kaderafspraken en de renovatiewerkzaamheden recht te hebben op een hogere vergoeding dan de toegekende.

De casus

Het gehuurde maakt deel uit van een complex waarin verhuurster een verbeterproject heeft uitgevoerd. Huurder, die niet wilde meewerken, is via een kort geding ertoe verplicht de werkzaamheden toe te staan. Keukenblok, toilet, douche, tegelwerk en ramen moesten worden vervangen en ook waren werkzaamheden aan de gevel noodzakelijk (o.a. isolatie). Verhuurster heeft huurder gedurende vier weken een wisselwoning beschikbaar gesteld en daarbij uitdrukkelijk bedongen dat huurder geen aanspraak kon maken op een hogere vergoeding. Conform het voorstel voor het verbeterproject heeft huurder een vergoeding van 582 euro ter compensatie van de overlast ontvangen. Omdat het volgens huurder echter een ingrijpende renovatie betrof en het gehuurde gedurende ongeveer vier weken onbewoonbaar was, heeft huurder bij de kantonrechter alsnog betaling van een hogere vergoeding gevorderd: 5.350 euro. De werkzaamheden waren in aard en duur omvangrijker dan die welke in de Kaderafspraken waren voorzien bij de vergoeding van 582 euro, zodat huurder meent recht te hebben op een hogere vergoeding. De destijds geldende minimale verhuiskostenvergoeding van 5.350 euro bij renovatie komt overeen met de in de Kaderafspraken genoemde ‘eenmalige tegemoetkoming’, aldus huurder. Na de afwijzing van zijn vordering heeft huurder, overtuigd van zijn gelijk, hoger beroep ingesteld.

Het oordeel van de rechter

Evenals de kantonrechter is het hof van oordeel dat huurder geen aanspraken kan ontlenen aan de Kaderafspraken, aangezien hij bij die overeenkomst geen partij is. Evenmin bevatten de Kaderafspraken een derdenbeding ten gunste van huurder, zodat hij ook om die reden geen rechten kan ontlenen aan de daarin genoemde bedragen. Huurder stelt dat een noodzaak tot verhuizing bestond, omdat het gehuurde gedurende ten minste drie maanden verduisterd is geweest; huurder ten minste vier weken geen gebruik heeft kunnen maken van keuken, badkamer, douche, toilet, verwarming en stromend water; het gehuurde vol stond met stof en ook sprake was van geluidsoverlast, terwijl huurder op doktersadvies rust diende te houden. Uit het door verhuurster verstrekte planningsoverzicht blijkt volgens het hof dat het gaat om werkzaamheden op tien werkdagen over een periode van in totaal dertien werkdagen. Het toilet is gedurende één dag en keuken en douche zijn gedurende zeven dagen niet te gebruiken geweest, waarbij wel een voorziening is getroffen zodat kon worden gekookt, water en verwarming aanwezig bleven en huurder desgewenst in de betreffende periode gebruik had kunnen maken van de voorzieningen van een in de buurt gelegen andere woning. Ook de gestelde verduistering en geluidsoverlast zijn gemotiveerd door verhuurster betwist. Tot slot merkt het hof op dat een huurder bij het uitvoeren van werkzaamheden als hier aan de orde altijd enige mate van (stof)overlast zal ondervinden, maar dat dit niet zonder meer een verhuizing noodzakelijk maakt. Kortom, er bestond in verband met de renovatie voor huurder geen noodzaak tot verhuizen. Huurder wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten. (Uitspraak Gerechtshof Amsterdam van 16 december 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:5415)