Geen wachttijd bij huuropzegging na eerste tien jaar

Een vorm van huurbescherming bij middenstandsbedrijfsruimte is dat een opvolgend eigenaar/verhuurder de huur niet direct na de eigendomsovergang mag opzeggen wegens “dringend eigen gebruik”. Een vastgoedbelegger wil een verhuurobject om commerciële redenen aan een andere huurder beschikbaar stellen en zegt binnen de wettelijke wachttermijn van drie jaar de huur op. De Hoge Raad heeft in de belangrijke en positieve uitspraak in deze zaak bevestigd dat de wachttijd alleen geldt in de eerste huurperiode. Als de huurovereenkomst is verlengd (bijvoorbeeld voor een huurperiode van nog eens vijf jaar), is de opvolgend verhuurder niet gebonden aan de wachttijd en kan de overeenkomst in beginsel direct worden opgezegd.

De casus

Een groot warenhuis wil uitbreiden en laat verhuurder weten te zullen vertrekken als dat niet mogelijk is. De gewenste ruimte is verhuurd aan een andere winkelier. Om te voorkomen dat het warenhuis, dat al meer dan 90% van het complex huurt, de huur beëindigt, zegt de vastgoedbelegger de huurovereenkomst met de winkelier op tegen 1 februari 2008. De huurovereenkomst was aangegaan op 1 februari 1998 voor een periode van vijf jaar, met aansluitende verlenging voor vijf jaar. De opzegging vindt dus plaats tegen het einde van de tweede huurperiode, maar slechts een goed jaar nadat de huurder schriftelijk van de rechtsopvolging in kennis is gesteld. Huurder stemt niet in met de opzegging en verhuurder vordert dat de rechter de huurovereenkomst eindigt en de ontruiming beveelt: gezien de consequenties van het dreigende vertrek van een zo hoogwaardige huurder moeten zijn belangen voorgaan. Huurder verweert zich met de volgende argumenten: verhuurder heeft de overeenkomst opgezegd om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen (“dringend eigen gebruik”). Ook is bij de opzegging niet de wettelijke wachttijd van drie jaar na kennisgeving van rechtsopvolging  in acht genomen, zodat de vordering zonder meer moet worden afgewezen. Zowel de kantonrechter als het hof hebben de vordering tot huurbeëindiging echter toegewezen en de ontruiming vastgesteld op 1 september 2008. Het gaat namelijk niet om “eigen gebruik”. De vordering van verhuurder kan worden toegewezen op grond van een redelijke afweging van de wederzijds belangen. In de gegeven omstandigheden komt het meeste gewicht toe aan de belangen van verhuurder en is de wachttijd niet doorslaggevend. Huurder legt dit voor aan de Hoge Raad.

Het oordeel van de rechter

Volgens de Hoge Raad heeft het hof het bij het rechte eind: de wettelijk voorgeschreven afwijzing van de beëindigingsvordering is niet van toepassing indien het gaat om een opzegging die is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst is verlengd (dus na ommekomst van een huurtermijn van ten minste tien jaar). De verplichte afwijzingsgrond heeft alleen betrekking op huuropzeggingen tegen het einde van de eerste huurperiode. De huurder geniet in dit opzicht dus minder bescherming dan onder het oude huurrecht. Overigens levert het feit dat verhuurder het gehuurde aan een andere huurder ter beschikking wil stellen in dit geval geen duurzaam eigen gebruik op. Er is daarom geen sprake van de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik”. De Hoge Raad bevestigt het oordeel van het hof, op één punt na: de rechter kan de vordering niet toewijzen tegen een datum die gelegen is vóór die van zijn uitspraak. De datum waarop de huurovereenkomst eindigt en het gehuurde in ontruimde staat aan verhuurster ter beschikking moet worden gesteld, stelt de Hoge Raad daarom vast op 1 maart 2011. (Uitspraak Hoge Raad van 24 september 2010, LJN BM9758)