Help, een viswinkel in het gebouw!

Naast geluidshinder zorgt geur- of stankhinder voor de meeste milieuklachten. De huurder in deze zaak ondervindt stankoverlast van een viswinkel in het gebouw – overlast die verhuurster volgens hem zou moeten verhelpen, ook al is de winkel niet haar eigendom. Niet elk verminderd woongenot is echter voor risico van de verhuurder. Het moet echt gaan om een ‘gebrek’ in juridische zin, waarvan ook duidelijk is dat de verhuurder daarvoor aansprakelijk is.   stankoverlast_viswinkel_c  

De casus

In de bedrijfsruimte op de begane grond van het gebouw is sinds een aantal maanden een viswinkel gevestigd. Huurder, die op de derde verdieping woont, heeft bij verhuurster geklaagd over stankoverlast. Verhuurster en milieudienst hebben geconstateerd dat in de huurwoning en ook in het trappenhuis inderdaad een baklucht te ruiken is. Omdat de afzuiginstallatie van de vishandel aan de eisen voldoet en ook juist wordt gebruikt, kan de milieudienst niet optreden. Onduidelijk is of de situatie uit bouwkundige gebreken kan voortkomen. De eigenaren van de bedrijfsruimte en viswinkel willen wel een andere afzuiginstallatie te plaatsen, tot aan het dak, maar wachten nog op toestemming van de gemeente. Huurder vordert in dit kort geding dat verhuurster de gestelde gebreken op haar kosten herstelt, de huur met 100% vermindert en daarnaast een schadevergoeding betaalt. Volgens huurder had verhuurster de stankoverlast moeten verhelpen en heeft hij om die reden recht op huurvermindering en vergoeding van de (immateriële) schade. Huurder verblijft inmiddels elders, omdat hij zowel mentaal als fysiek niet meer in staat is in het gehuurde te leven. Verhuurster stelt dat de stankoverlast geen gebrek oplevert en dat huurprijsvermindering en schadevergoeding helemaal niet aan de orde zijn.

Het oordeel van de rechter

Als het daadwerkelijk om een gebrek zou gaan, zou verhuurster dit op verlangen van huurder moeten verhelpen en zou huurder vanwege een verminderd huurgenot om huurprijsverlaging en vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade kunnen verzoeken. Maar gaat het bij de geconstateerde stankoverlast in het gehuurde wel om een gebrek? Huurder ervaart stankoverlast die wordt veroorzaakt door de viswinkel die gevestigd is in een van een andere eigenaar/verhuurder gehuurde bedrijfsruimte onder het gehuurde. Huurder ondervindt dus overlast door een handeling van een ander dan verhuurster, een zogeheten ‘feitelijke stoornis door een derde’, stelt de rechter vast. En die stoornis valt niet te kwalificeren als een gebrek. Huurder stelt wel dat de stankoverlast mogelijk wordt veroorzaakt door een gebrek in de afzuiginstallatie in het gebouwencomplex, waarop de afzuiginstallatie in het gehuurde van huurder is aangesloten, maar heeft dit niet voldoende onderbouwd, aldus de rechter. Er is dus geen sprake van een gebrek dat verhuurster dient te verhelpen. Dit betekent dat verhuurster niet kan worden aangesproken tot beëindiging of bestrijding van de genoemde overlast en evenmin tot vermindering van de huurprijs of vergoeding van geleden schade. Om kort te gaan, er is geen grond voor toewijzing van het door huurder gevorderde. (Uitspraak Rechtbank Rotterdam van 23 oktober 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:7557)

Facebook antwoorden