Huur, bruikleen of misschien zelfs anti-kraak …

Stichting H biedt jongeren ondersteuning en begeleiding, onder meer op het gebied van wonen en werken. In dat verband huurt zij een twintigtal woonruimtes, waar zij die jongeren onderdak verschaft. Wanneer de stichting failliet wordt verklaard, zegt de curator alle huurovereenkomsten op, ook die met eigenaar A. Bewoner B hoeft de woning echter niet te verlaten.

De casus

A en B zijn namelijk na het faillissement van de stichting overeengekomen dat B voor het gebruik van de woning de tuin onderhoudt en 150 euro per maand betaalt. Partijen hebben schriftelijk vastgelegd dat B zonder recht of titel in de woning verblijft en op eerste oproep van A binnen zeven dagen zal ontruimen, maar in ieder geval vrijwillig zal vertrekken vóór een bepaalde datum. B houdt zich niet aan die afspraak en A vordert daarom in kort geding zijn ontruiming. Uit de schriftelijke overeenkomst blijkt dat B zonder recht of titel in de woning verblijft, zodat sprake is van kraak, aldus A. Vanwege de door B (en andere krakers) veroorzaakte ravage en het kraken is de woning onverkoopbaar. Ook is het energieverbruik buitensporig hoog. A lijdt hierdoor schade. Met het oog op het dreigement van B dat hij de woning in brand zal steken, verzoekt A ook om een plaatselijk verblijfsverbod. B voelt zich onnodig crimineel neergezet, omdat het helemaal niet om een dreigement ging. Zijn woorden zijn verkeerd geïnterpreteerd. B ziet ook geen spoedeisend belang: de woning wordt al jaren te koop aangeboden en verkeert al langere tijd in slechte staat. B onderhoudt de woning juist voor zover mogelijk. Het gaat niet om kraak, zegt B, maar om voortzetting van de onderhuurrelatie die de stichting met B had, of om een zelfstandige verhuurovereenkomst, een bruikleenovereenkomst, of misschien zelfs antikraak. De overgelegde schriftelijke overeenkomst is later gewijzigd en geldt niet meer. Ook heeft A steeds de financiële bijdrage ontvangen. De hoge energierekening heeft te maken met een slecht functionerende verwarming, zoals A weet, niet omdat B alle deuren in het huis open zou laten staan.

Het oordeel van de rechter

Partijen verschillen van mening over hun rechtsverhouding. A stelt dat B zonder recht of titel in de woning verblijft, maar ontvangt wel een maandelijkse bijdrage voor het gebruik en heeft voor dat gebruik ook toestemming gegeven. Dat hij B alleen een bepaalde periode heeft willen helpen, neemt niet weg dat tussen partijen een contractuele relatie bestaat. Gezien de tegenprestatie (geldelijke bijdrage en onderhoud) is aannemelijk dat het om een vorm van huur gaat en dat B dus niet zonder recht of titel in de woning verblijft. Omdat niet duidelijk is wat de rechtsverhouding tussen B en de stichting was en of voortduring van die ‘onderverhuurrelatie’ ook nu nog aan de orde is, valt de relatie met A niet exact te kwalificeren. Dit moet nader worden onderzocht, en wel in een bodemprocedure, niet in kort geding. B heeft zijn “dreigement” ter zitting toegelicht. Een plaatselijk verblijfsverbod is volgens de rechter een te verregaande maatregel om op basis van één enkele (door B overigens betwiste) verklaring op te leggen. De vorderingen van A worden afgewezen. Gezien de omstandigheden van het geval moet elk der partijen de eigen kosten dragen.   (Uitspraak Rechtbank Almelo van 28 december 2012, LJN BY8430)