Kosten observatie zijn voor wanpresterende huurder

Uit anonieme schriftelijke verklaringen van buurtbewoners en een observatierapport van een recherchebureau blijkt dat huurster de woning zonder toestemming heeft onderverhuurd. Omdat huurster dat echter ten stelligste ontkent en zij verhuurster bovendien laat weten dat het bewijs niet klopt, besluit verhuurster een tweede observatie te laten uitvoeren.    

De casus

Uit het tweede rapport van het particuliere onderzoeksbureau blijkt dat huurster gedurende een aanzienlijke tijd, namelijk 47 dagen en nachten, alleen maar voor korte bezoeken in het gehuurde is geweest en daar niet één keer de nacht heeft doorbracht. Huurster heeft niet langer haar hoofdverblijf in het gehuurde en heeft de woning zonder toestemming aan haar zoon met zijn gezin onderverhuurd. De plaats waar iemand de nacht doorbrengt, zo blijkt uit de rechtspraak, is een factor van grote betekenis bij de bepaling van diens hoofdverblijf. Dat huurster wel op het adres ingeschreven stond en dat zij daar haar post ontving, is dan te weinig om afbreuk te doen aan de conclusie dat huurster de woning niet als hoofdverblijf gebruikte. Tijdens de door verhuurster aangespannen procedure in kort geding zijn partijen het eens geworden over de datum waarop huurster het gehuurde zou ontruimen. In een andere procedure is huurster vervolgens veroordeeld tot betaling van de ruim 21.000 euro die het recherchebureau verhuurster in rekening heeft gebracht. Huurster is het met die veroordeling niet eens.

Het oordeel van de rechter

Het hof merkt op dat huurster tegenover de gedetailleerde en onderbouwde waarnemingen van het onderzoeksbureau zoals verhuurster die heeft aangehaald, niet kan volstaan met enkel algemeen geformuleerde ontkenningen. Het had op de weg van huurster gelegen om de observaties gericht te bestrijden, bijvoorbeeld door aan te voeren dat zij in de periode wel degelijk in het gehuurde heeft overnacht, of een verklaring te geven voor de omstandigheid dat zij dat niet heeft gedaan. Huurster heeft dat echter nagelaten. De door verhuurster gevorderde kosten van de beide onderzoeken van het recherchebureau vallen niet onder de gewone proceskosten, en zijn overigens ook niet onredelijk, stelt het hof vast. Verhuurster heeft huurster geconfronteerd met de twee anonieme schriftelijke verklaringen van buurtbewoners en met het eerste rapport waarvoor het recherchebureau enkele dagen heeft gepost op het adres waar huurster werkelijk zou wonen. Gezien de uitdrukkelijk ontkenning van huurster en haar betwisting van dat bewijs, valt volgens het hof goed te begrijpen dat verhuurster vervolgens opdracht heeft gegeven tot een uitvoeriger tweede onderzoek, waarbij is gekozen voor een observatie van het gehuurde gedurende 47 etmalen. Verhuurster moest er immers rekening mee houden dat huurster zich op het standpunt zou stellen dat een paar losse observaties niets zeggen, aangezien zij dat ten aanzien van het eerste rapport ook had gedaan. Het hof bevestigt het oordeel van de rechtbank: kosten observatie zijn voor wanpresterende huurder. (Uitspraak Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 16 december 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:9814)