Kredietcrisis niet te voorzien: wijziging overeenkomst

Project- en gebiedsontwikkelingen staan door de economische situatie onder druk en overeenkomsten kunnen vaak niet of niet meer onder de oorspronkelijke voorwaarden worden nagekomen. In de regel gaat de rechter ervan uit dat een crisis als de huidige tot het ondernemersrisico behoort en geen onvoorziene omstandigheid is die wijziging of ontbinding van een overeenkomst rechtvaardigt. In deze zaak komt de rechter tot een afwijkende visie.

De casus

De gemeente heeft zo’n acht jaar geleden met projectontwikkelaar M een exploitatieovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van vierentwintig woningen. M zal het gebied geheel zelfstandig exploiteren. De bouw zal uiterlijk starten op het moment dat zestig procent van de woningen is verkocht; alleen verkochte woningen zullen worden gebouwd. Volgens de overeenkomst moet M na de oplevering van de laatste woning binnen drie maanden starten met het woonrijp maken van het exploitatiegebied. Zodra de gronden woonrijp zijn, moet M de openbare ruimte aan de gemeente in eigendom overdragen voor het symbolische bedrag van één euro. Wegens de kredietcrisis zijn slechts dertien van de vierentwintig geplande kavels in het plangebied bebouwd; de overige moeten nog worden verkocht. M is contractueel nog niet verplicht het exploitatiegebied woonrijp te maken en de openbare ruimte aan de gemeente over te dragen. De bank gaat de onbebouwde percelen executoriaal verkopen en de gemeente vreest dat M daardoor zijn verplichtingen niet zal kunnen nakomen. De gemeente sommeert de projectontwikkelaar de openbare ruimte over te dragen. M ziet echter geen reden voor een eerdere overdracht. De verkoop van de percelen gaat uiteindelijk niet door en de gemeente legt daarop conservatoir beslag. Via dit kort geding probeert zij nu (met een beroep op onvoorziene omstandigheden) de eigendomsoverdracht af te dwingen.

Het oordeel van de rechter

Volgens de gemeente is bij het sluiten van de exploitatieovereenkomst geen rekening gehouden met deze situatie. De bomen op de huizenmarkt groeiden destijds tot in de hemel en woningen schoten als paddenstoelen uit de grond. Het hele project zou slechts enkele jaren in beslag nemen, maar acht jaar na dato is slechts de helft verkocht en leven de meeste bewoners al meer dan vijf jaar zonder deugdelijke openbare voorzieningen als straatverlichting, trottoirs en afwatering. Gelet op deze onvoorziene omstandigheden moet M de openbare ruimte nu al in de huidige staat overdragen. M geeft aan dat de afspraken – tussen professionele contractspartijen – welbewust zijn gemaakt. De rechter merkt op dat ook professionele partijen als de onderhavige niet konden voorzien dat de crisis op de woningmarkt zo ingrijpend zou zijn en relatief lang zou duren. De gemeente heeft groot belang bij het verwerven van de openbare ruimte, omdat zij voor de noodzakelijke openbare voorzieningen moet zorgen en zij vanwege de gevaarzettende situatie al formeel door bewoners is aangesproken. Dit weegt zwaarder dan het belang van M om de openbare ruimte voor nog te verrichten werkzaamheden aan niet verkochte bouwkavels in eigendom te houden. Bovendien zal de gemeente dat gebruik niet belemmeren. M moet de openbare ruimte overdragen voor de overeengekomen koopsom. (Uitspraak Rechtbank Noord-Nederland van 4 april 2014, ECLI:NL:RBNNE:2014:1754)