Langere looptijd vergunning Leegstandwet? Opgelet!

Vennootschap G heeft tijdelijke woonruimte nodig voor haar bestuurder A en zijn gezin. M heeft zijn woning al lang te koop staan en wil deze wel aan G verhuren. De woning blijft gewoon in de verkoop en huurder moet de woning bij verkoop binnen drie maanden verlaten.

De casus

M en G hebben in september een huurovereenkomst gesloten voor de duur van twaalf maanden. A heeft de overeenkomst namens G ondertekend. Begin december heeft de gemeente een Leegstandwetvergunning verleend voor tijdelijke verhuur van de koopwoning gedurende twee jaar. Partijen zijn vervolgens alsnog een huurovereenkomst onder de Leegstandwet aangegaan. Deze huurovereenkomst vermeldt de vergunning en de duur, het feit dat de woning in de verkoop blijft en dat huurder deze bij verkoop binnen drie maanden zal verlaten. M zegt toe dat hij huurder zal informeren over een verzoek om verlenging van de vergunning; anders eindigt de overeenkomst van rechtswege zonder opzegging. Een goede maand nadat de in de huurovereenkomst vermelde vergunning is verlopen, verneemt M van de gemeente dat de vergunning door een wetswijziging geen twee maar vijf jaar geldig blijft. M stelt G of huurders hiervan niet op de hoogte. G wordt failliet verklaard en B, echtgenote van A, neemt de huurbetalingen over. Zij wil graag een Bed & Breakfast in de woning starten en betaalt de (tijdelijk verlaagde) huur voor veertien maanden vooruit. De gemaakte afspraken worden op papier gezet. Wanneer M vervolgens het huis verkoopt en dit vrij van huur moet opleveren, willen huurders niet vertrekken. Volgens M is de huurovereenkomst vanwege de “verlenging” van de vergunning onder dezelfde voorwaarden verlengd, zodat M de huur rechtsgeldig kon opzeggen en huurders de woning moeten verlaten. De kantonrechter is het daarmee eens en M lijkt de woning tijdig aan de koper te kunnen leveren. Huurders leggen zich daar echter niet bij neer.

Het oordeel van het hof

Het hof gaat ervan uit dat de vergunning rechtsgeldig is verleend en een totale looptijd heeft gekregen van vijf jaar. Verhuurder heeft echter geen mededeling gedaan van de gewijzigde duur van de vergunning. Dat betekent volgens het hof dat de huurovereenkomst tussen verhuurder en G na afloop van de aanvankelijke periode van de vergunning, dus na twee jaar, niet stilzwijgend is verlengd. In plaats daarvan is tussen verhuurder en huurders, of in elk geval tussen verhuurder en B, een nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen waarop de Leegstandwet niet van toepassing is. Van belang vindt het hof met name dat partijen na het einde van die periode van twee jaar afspraken hebben gemaakt over een tijdelijke verlaging en vooruitbetaling van de huur, zonder dat verhuurder toen duidelijk heeft gemaakt dat hij nog steeds G als contractuele wederpartij beschouwde en huurders slechts als haar vertegenwoordigers. Omdat huurders niet wisten dat de vergunning nog geldig was, mochten zij gezien die nieuwe afspraken aannemen dat aan de overeenkomst met G een einde was gekomen en dat een nieuwe huurovereenkomst tot stand was gekomen. Deze nieuwe huurovereenkomst is overigens niet naar zijn aard van korte duur enkel omdat de woning nog steeds te koop stond en dit bij huurders bekend was. Uitkomst: de ontruiming mag geen doorgang vinden. (Uitspraak Gerechtshof Amsterdam van 29 september 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4043)