Leegstandwet bewust ten voordele van hoofdverhuurder

Wat zijn de gevolgen als bij onderverhuur niet is gehandeld volgens de Leegstandwet? De onderhuurder geniet bescherming, luidde het oordeel in kort geding (zie Leegstandwet, onderhuur en huurbescherming). De beslissing in de bodemprocedure valt echter heel anders uit: in het belang van het tegengaan van leegstand is in de Leegstandwet bewust gekozen voor een regeling ten voordele van de hoofdverhuurder.

De casus

Een corporatie heeft een woning verhuurd aan huurder S. De hoofdhuurovereenkomst voldoet aan de eisen van de Leegstandwet. De onderhuurovereenkomst tussen S en onderhuurder L maakt geen melding van de Leegstandwet, geldt voor onbepaalde tijd en loopt van maand tot maand. Bijlage bij die overeenkomst is een door L ondertekende aanbiedingsbrief waarin wordt verwezen naar de hoofdhuur en de herbestemming van het pand. Wanneer de corporatie de huur opzegt, zegt S de onderhuur op. Omdat de afhandeling van een vergunningaanvraag vertraging oploopt, krijgen S en L meer tijd voor de oplevering en ontruiming. L weigert vervolgens te ontruimen en doet een beroep op huurbescherming. Met succes, lijkt het. In de door de corporatie ingestelde bodemprocedure komt de kantonrechter echter tot een heel andere conclusie dan de kortgedingrechter. L moet ontruimen en de door de corporatie geleden schade vergoeden. De onderhuur is volgens de kantonrechter een overeenkomst tot gebruik van woonruimte naar zijn aard slechts van korte duur en dus geldt de dwingende huurbeschermingswetgeving niet. De onderhuur is door de opzegging geëindigd. L, inmiddels gedwongen ontruimd, gaat in hoger beroep. Indien de onderhuurovereenkomst geen melding maakt van de Leegstandwet, stelt L, kan de onderhuurder zich beroepen op de wettelijke beschermingsregeling.

Het oordeel van de rechter

Volgens het hof moet de Leegstandwet bevorderen dat woonruimte die anders leeg zou blijven staan, toch wordt verhuurd. De wetgever heeft daarbij ingecalculeerd dat de bescherming van het woonbelang van onderhuurders gedeeltelijk wordt opgeofferd. Een hoofdhuurder die in de hoofdhuurovereenkomst de voorschriften van de Leegstandwet naleeft, zou anders geconfronteerd kunnen worden met een onderhuurder die zich op onderhuurbescherming kan beroepen. Dat is niet de bedoeling van die wet. Bovendien moet zowel de hoofdhuur- als de onderhuurovereenkomst onder de algemene woonruimtebepalingen vallen, wil de onderhuurbeschermingsregeling van toepassing zijn. De Leegstandwet verklaart die woonruimtebepalingen juist niet van toepassing. In het belang van het tegengaan van leegstand is welbewust gekozen voor een regeling ten voordele van de hoofdverhuurder. Dat voor de corporatie voorzienbaar was dat S tot onderverhuur zou overgaan, doet daaraan niet af. De inhoud van de onderhuurovereenkomst onttrekt zich immers aan de invloedssfeer van de hoofdverhuurder. Op grond van de Leegstandwet eindigt de hoofdhuur in elk geval als de vergunning haar geldigheid verliest. In dit geval is de hoofdhuur met de door de corporatie gedane opzegging al eerder geëindigd. Dat nadien een latere ontruimingsdatum is aangezegd en L niet tijdig heeft ontruimd, leidt niet tot een nieuwe of verlengde hoofdhuur. Dat een beroep van de corporatie op de Leegstandwet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is omdat de corporatie wist dat S de woning zou gaan onderverhuren, onderhuurder de woning met zijn twee minderjarige kinderen bewoonde en hem bij aanvang van de onderhuur niet duidelijk was wat er uiteindelijk met de woning zou gaan gebeuren, doen het hof niet van mening veranderen. Slotsom: de kantonrechter heeft (zij het op andere gronden) terecht de corporatie in het gelijk gesteld.   (Uitspraak Gerechtshof Arnhem van 27 december 2011, LJN BV0332. Zie ook LJN BL8880)