Leegstandwet en woonrecht

In een omvangrijk herstructureringsproject zullen ten behoeve van nieuwbouw zo’n 600 woningen worden gesloopt. De woning van huurster, een alleenstaande moeder met minderjarig kind, is een van die sloopwoningen. Huurster wist dat het om tijdelijke woonruimte ging. Zij heeft de woning te danken aan de voorspraak van een corporatiemedewerker, omdat niemand haar destijds onderdak wilde verlenen. Na opzegging van de huur doet huurster een beroep op het recht op respect voor haar woning en gezinsleven – het uit krakerszaken welbekende woon- of huisrecht.

De casus

Verhuurster is met huurster een tijdelijke huurovereenkomst in het kader van de Leegstandwet aangegaan. Wanneer verhuurster de huurovereenkomst opzegt, doet zij dat met een opzegtermijn van 6 maanden. Om oplevering van de woning op de aangezegde datum mogelijk te maken (huurster reageert namelijk niet op verzoeken om instemming met de beëindiging), probeert verhuurster een ontruimingsvonnis te verkrijgen. Ook vordert zij schadevergoeding voor het geval dat zij de woning niet op de geplande sloopdatum leeg tot haar beschikking heeft. Indien verhuurster de woning niet aan het sloopbedrijf kan opleveren, loopt het gehele project aanzienlijke vertraging op en lijdt zij aanzienlijke schade. Volgens huurster is het geven van een bevel tot ontruiming zonder opvang elders in strijd met het door het Europees mensenrechtenverdrag beschermde recht op eerbiediging van haar gezinsleven en haar woning (artikel 8 EVRM). Zij erkent dat de huuropzegging rechtsgeldig is, dat verhuurster belang heeft bij ontruiming en dat van huurster verlangd mag worden dat zij vertrekt. Gezien de omstandigheden waarin huurster verkeert – geen uitzicht op vervangende woonruimte en de zorg voor een minderjarige dochter – is ontruiming echter onrechtmatig als er niet enige opvang beschikbaar is.

Het oordeel van de rechter

De rechter acht de gevorderde ontruiming toewijsbaar, tenzij het recht op respect voor de woning van huurster meer gewicht in de schaal legt. Dat recht speelt namelijk een rol in de verhouding tussen huurster en verhuurster, een grote woningbouwstichting met een semipubliekrechtelijke taak. De belangen van beide partijen moeten dus tegen elkaar worden afgewogen. Daarbij gelden twee criteria: is de ontruiming noodzakelijk en is ontruiming in verhouding met het doel (sloop) evenredig? De ontruiming is noodzakelijk, omdat verhuurster alleen aan haar verplichting tot oplevering van de te slopen panden kan voldoen door deze leeg op te leveren op de overeengekomen datum. Bij de evenredigheid (proportionaliteit) plaatst de rechter de volgende kanttekening. Huurster is vanaf het begin actief op zoek geweest naar andere woonruimte, en komt waarschijnlijk op afzienbare termijn in aanmerking voor een woning. Tot die tijd heeft zij echter geen vervangende woonruimte en kan zij evenmin bij familie terecht. Haar situatie is schrijnend en valt volgens de rechter als een noodsituatie te kwalificeren. Dat verhuurster niet in staat is om (tijdelijk) voor onderdak te zorgen, vindt de rechter niet aannemelijk. Zeker nu zij samenwerkt met twee grote woningcorporaties die tezamen het beheer hebben over een uitzonderlijk grote woningvoorraad. De rechter wijst de ontruiming daarom wel toe, maar op voorwaarde dat verhuurster huurster (tijdelijke) vervangende woonruimte dan wel opvang biedt. (Uitspraak Rechtbank Haarlem van 18 januari 2011, LJN BP1886)