Mag bewijs van hoofdverblijf bij huurder worden gelegd?

Het gaat bij het hoofdverblijf om feiten die geheel in de sfeer van de huurder liggen en een uitdrukkelijke afspraak in de algemene voorwaarden die het bewijs daarvan bij de huurder legt, is daarom niet zonder meer onaanvaardbaar. In dit geval vindt de rechter de verlegging van de bewijslast echter niet gerechtvaardigd, omdat de verhuurder verschillende mogelijkheden had om het bewijs te leveren (in kort geding: aannemelijk te maken) dat de huurder niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde had.

De casus

Volgens de Algemene Huurvoorwaarden van verhuurder moet huurder het gehuurde zelf bewonen en er  daadwerkelijk zijn hoofdverblijf hebben. Wanneer daarover twijfel bestaat, is het aan huurder te bewijzen dat hij die verplichting nakomt. Huurder mag de woning niet als tweede woning gebruiken, onderverhuren of aan derden in gebruik geven, en de woning ook niet laten bewonen door meer personen dan waarvoor deze geschikt is. In de Gemeentelijke Basisadministratie hebben afwisselend verschillende familieleden van huurder op het adres ingeschreven gestaan. Na onderzoek door verhuurder is huurder gesommeerd de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen en het gehuurde te ontruimen. Uit dat onderzoek is volgens verhuurder gebleken dat huurder tijdelijk niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Het is dus aan huurder te bewijzen dat hij zijn hoofdverblijf wel in het gehuurde heeft gehad. De verklaringen van omwonenden en aan huurder geadresseerde post vormen daarvoor onvoldoende bewijs. En zelfs al zou huurder steeds zijn hoofdverblijf in de woning hebben gehad, staat vast dat hij deze zonder toestemming van verhuurder enige tijd gedeeltelijk aan derden in gebruik heeft gegeven, met overbewoning als gevolg. Dat de familieleden inmiddels zijn vertrokken, maakt de wanprestatie niet ongedaan.

Het oordeel van de rechter

Huurder heeft erkend dat hij tijdelijk familieleden in huis heeft genomen, maar betwist dat hij zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft gehouden. Huurder heeft dus wel in strijd met de Algemene Huurvoorwaarden gehandeld, maar aangezien het gezin inmiddels is vertrokken en verhuurder niet heeft gesteld dat hij desgevraagd toestemming zou hebben geweigerd, is dit niet voldoende voor toewijzing van de gevraagde ontruiming. Daarvoor moet met voldoende zekerheid vaststaan dat huurder niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehouden. Huurder is consument. Verhuurder beroept zich op een beding met betrekking tot de bewijslast dat is opgesteld om in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is dat beding onredelijk bezwarend en daarmee nietig. Verhuurder kan op verschillende manieren het bewijs leveren (onder meer huisbezoeken, buurtonderzoek) en lijkt zich niet in zodanige bewijsnood te bevinden dat een omkering van de wettelijke bewijslastverdeling gerechtvaardigd is. Een bodemprocedure moet uitwijzen of dat anders is. Niet huurder moet voldoende aannemelijk maken dat hij wel steeds zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad, maar verhuurder moet voldoende aannemelijk moet maken dat huurder (tijdelijk) niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Daarin is hij naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet geslaagd. De gevraagde ontruiming is daarom niet toewijsbaar. (Uitspraak Rechtbank Amsterdam van 8 juli 2011, LJN BR3088)