Onderverhuur aan toeristen, is dat wel verstandig?

Een woning of deel ervan verhuren aan toeristen voor een aardig bedrag per nacht? Ook huurders hebben ontdekt dat er via websites als Airbnb en Wimdu een leuk zakcentje te verdienen valt. Is voor die onderverhuur geen uitdrukkelijke toestemming gegeven, dan kan die lucratieve bijverdienste ertoe leiden dat huurder zelf op zoek moet naar een andere woning.

De casus

Huurder heeft de beschikking over drie verdiepingen in het pand van verhuurder en betaalt daarvoor 1.300 euro per maand. Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte en mag niet zonder schriftelijke toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden worden afgestaan. Huurder mag in het gehuurde ook geen wijzigingen aanbrengen en moet vóór de eerste van de maand de huur betalen. Huurder betaalt niet steeds op tijd, heeft het een en ander aangepast en verhuurt twee verdiepingen aan toeristen. Nadat verhuurder huurder bij brief op zijn betalingsverplichting en op het verbod van onderverhuur heeft gewezen, richt hij zich tot de rechter om tot ontruiming en betaling te komen. Huurder verhuurt namelijk zonder toestemming aan toeristen, heeft een extra keuken geplaatst en ook de badkamer aangepast. De aanwezigheid van steeds wisselende toeristen zorgt bovendien voor overlast. Verhuurder kan in geen geval toestaan dat huurder in strijd met de huurovereenkomst de woonruimte als pension exploiteert en moet ook de andere huurders in het pand rustig woongenot verschaffen. Volgens huurder is de achterstand zo goed als ingelopen en heeft hij voor de onderhuur mondeling toestemming verkregen. Huurder bevestigt dat hij de woning inmiddels niet meer tijdelijk aan toeristen verhuurd. Wat de nieuwe voorzieningen betreft, die zijn enkel aangebracht omdat de bestaande ernstig waren verouderd en verhuurder deze niet wilde vervangen.

Het oordeel van de rechter

Gezien het door verhuurder overgelegde bewijs staat vast dat huurder de etages te huur heeft aangeboden op verschillende internationale websites. Zo zijn de appartementen op 2-hoog en 3-hoog aangeboden voor 125 pond en 146 pond per nacht. Uit de bij de advertentie geplaatste beoordelingen blijkt dat de appartementen meerdere keren aan toeristen zijn verhuurd. Dat verhuurder daarvoor toestemming heeft gegeven of dat heeft gedoogd, zoals huurder stelt, is volgens de rechter niet aannemelijk geworden. Uit de brieven van verhuurder blijkt juist dat hij huurder heeft aangesproken op de ongeoorloofde onderverhuur en de wijzigingen in het gehuurde. Desondanks heeft huurder de onderverhuur voortgezet. De rechter benadrukt dat nu het commerciële, telkens kortdurende verhuur aan toeristen betreft, waarvoor huurder een in vergelijking met de feitelijke huurprijs (zeer) hoge huurprijs in rekening brengt, de onderverhuur een zodanige tekortkoming oplevert dat ontruiming is gerechtvaardigd. De termijn voor ontruiming wordt vastgesteld op één maand; voor een langere termijn ziet de rechter geen aanleiding. Het klopt dat huurder betalingen heeft verricht, maar die zijn overgemaakt naar een ander rekeningnummer dan dat van verhuurder. Er is dus nog steeds sprake van een huurachterstand en die moet huurder alsnog voldoen. (Uitspraak Rechtbank Amsterdam van 22 oktober 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:7231)