Onderverhuur om onder levering villa uit te komen?

Bij de verkoop van onroerend goed komt het geregeld voor dat de overeenkomst tussen partijen één of meerdere opschortende voorwaarden voorziet, zoals het verkrijgen van een lening of vergunning. In dit geval heeft de verkoper zich verbonden tot levering, vrij van huur, van een woonhuis dat is verhuurd. Verkoper wil achteraf het pand niet leveren en probeert via een onderverhuurconstructie onder levering uit te komen. Wat kunnen de kopers doen en hoe zit het met de vergoeding van hun schade?

De casus

Een provinciaal Landschap (stichting) verkoopt in 2008 een villa. Deze villa is op het moment van verkoop verhuurd aan iemand die bezig is met de bouw van een woonhuis dat hij zelf zal gaan bewonen. De huurders zullen dus op afzienbare termijn vertrekken en in de koopovereenkomst is als opschortende voorwaarde opgenomen: levering – vrij van huur – zal plaatsvinden “op het moment na huurbeëindiging door huidige huurder van het registergoed binnen drie maanden, nadat de huur is beëindigd”. In de loop van 2009 wijzigt de stichting haar beleid en is de verkoop van het woonhuis niet langer gewenst. Op haar initiatief komt vervolgens in februari 2010 een overeenkomst van onderverhuur met een onderhuurder tot stand. De huurders verlaten diezelfde maand de woning. De kopers menen dat levering moet plaatsvinden binnen drie maanden nadat de huurders de woning hebben verlaten. Er is volgens hen geen geldige huurovereenkomst meer tussen de stichting en de huurders, en zo al sprake is van onderhuur, is die bewust aangegaan om de afspraken te frustreren. Kopers wensen levering, eventueel in verhuurde staat, en schadevergoeding. Volgens de stichting bestaat echter pas een leveringsverplichting zodra de huur door de huurders is beëindigd. Omdat de huur nog steeds voortduurt, is er (nog) geen verplichting tot levering.

Het oordeel van de rechter

De vraag waar het in de kern om gaat is of de opschortende voorwaarde voor levering is vervuld. De rechter beantwoordt die vraag bevestigend. Op grond van de overeenkomst moet de villa worden geleverd zodra de huurovereenkomst tussen de stichting en huurders formeel is geëindigd. Dat is weliswaar nog niet het geval, huurders huren nog steeds van de stichting, maar zij zijn op haar nadrukkelijke verzoek een onderverhuurovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan. De stichting dus heeft willens en wetens gekozen voor een constructie van onderhuur, waardoor de voorwaarde voor levering niet zou ingaan. Het kan zijn dat de stichting belang had bij de onderhuurconstructie, maar kopers hoeven niet het nadeel te dragen van een na het sluiten van de overeenkomst vastgestelde beleidswijziging. De redelijkheid en billijkheid verlangen daarom dat de voorwaarde voor levering niettemin als vervuld geldt. De stichting is gehouden het woonhuis te leveren. Omdat zij dat alleen kan doen in verhuurde staat, moet zij de nog nader te bepalen schade vergoeden die de kopers daardoor hebben geleden. (Uitspraak Rechtbank Zutphen van 18 mei 2011, LJN BQ6257)