Op water gelegen woning roerend of onroerend?

Er is een duidelijke maatschappelijke ontwikkeling die bouwen op het water stimuleert. Is een drijvende woning of schip niet duurzaam met de grond of bodem verenigd, dan is het voor de Hoge Raad een uitgemaakte zaak dat het niet om een onroerende maar een roerende zaak gaat. Gehuurde ruimte op een appartementenschip is daarom in beginsel niet te kwalificeren als woonruimte. Met als gevolg dat een huurder van ruimte op een appartementenschip minder bescherming geniet, ook als die ruimte als woonruimte is verhuurd.

De casus

Huurder huurt een unit aan boord van appartementenschip A, dat in de haven aan spudpalen is afgemeerd. A is als woonschip geregistreerd in het scheepsregister. Het bestaat uit een stalen bak met daarop een opbouw met tien units die uitkomen op een centrale gang. Elke unit bestaat uit een woongedeelte met open keuken, een badkamer met toilet, een wasmachineruimte en een entree. Huurder, van mening dat het niet om een schip maar om een gebouwde onroerende zaak gaat, heeft de Huurcommissie gevraagd de servicekosten te verlagen. De Huurcommissie heeft aan dat verzoek gevolg gegeven. Verhuurder heeft zich vervolgens tijdig tot de rechter gericht voor een beslissing over die uitspraak. De Huurcommissie is volgens verhuurder alleen bevoegd in zaken die woonruimte betreffen en daarvan is geen sprake – het gaat immers om een schip. Partijen verschillen op dat punt van mening. Het antwoord op de vraag of het gaat om een schip dan wel een gebouwde onroerende zaak is bepalend voor de vraag of de gehuurde ruimte onder de definitie van woonruimte valt, en of de Huurcommissie wel uitspraak mag doen over de hoogte van de servicekosten.

Het oordeel van de rechter

Het appartementenschip is bestemd om te drijven en drijft ook daadwerkelijk, zodat het als schip moet worden gekwalificeerd. Deze kwalificatie kan niet anders worden door de maatschappelijke ontwikkeling die bouwen op het water stimuleert. Omdat het een schip is, is het roerend, tenzij het duurzaam met de bodem of de oever van de haven is verenigd. Huurder heeft gesteld, maar niet onderbouwd, dat het de bedoeling is om het bouwwerk duurzaam ter plaatse te laten zijn, hetgeen zou moeten blijken uit de inrichting van het water als woonwijk, de constructie en afmetingen van de appartementen, alsmede de aansluiting op nutsvoorzieningen. De Hoge Raad heeft echter bepaald dat de aansluiting ervan op nutsleidingen en riolering het schip niet duurzaam met de grond of oever verenigen. Het is ook niet de bedoeling van verhuurder het schip met de bodem of de oever te verenigen, gezien de mogelijkheid het te ontmeren en gezien de onderhoudsbeurt die iedere vijf jaar op een scheepshelling plaatsvindt. Nu niet is gebleken van een duurzame vereniging met de bodem en het schip bovendien in het scheepsregister is geregistreerd, wat registratie als onroerende zaak uitsluit, moet het schip als een roerende zaak worden aangemerkt. Het gaat dus niet om een gebouwde onroerende zaak en het gehuurde valt niet onder de definitie van woonruimte. De Huurcommissie was niet bevoegd kennis te nemen van het verzoek tot het doen van uitspraak over de betaling van de servicekosten. (Uitspraak Rechtbank Rotterdam van 29 april 2011, LJN BR0276)