Opzegging in ruil voor huurkorting uitgesloten

Huurkorting, eenmalig of gedurende langere tijd, is er in alle soorten en maten: voor lage inkomens, voor senioren, voor het bijhouden van de tuin en ook voor moeilijk verhuurbare panden. Een vastgoedmaatschappij biedt niet alleen nieuwe maar ook zittende huurders als tegemoetkoming een huurkorting aan, onder voorwaarden: de korting geldt voor een bepaalde tijd en tussentijds opzeggen is gedurende die periode niet toegestaan. Huurder zegt niettemin op.

De casus

Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Verhuurder biedt huurder een huurprijsverlaging aan, op voorwaarde dat huurder instemt met verlenging van de huurovereenkomst met minimaal één jaar, zonder de mogelijkheid van tussentijdse opzegging. Huurder gaat akkoord met de huurverlaging, maar zegt vervolgens de huur op voordat het jaar is verstreken. Volgens verhuurder pleegt huurder daarmee contractbreuk. Door die opzegging vervalt de huurkorting en is huurder met terugwerkende kracht een geïndexeerde huur verschuldigd. Ook moet huurder de huurpenningen betalen tot het einde van de overeenkomst, of in elk geval totdat een nieuwe huurder is gevonden. Huurder verlaat de woning en stuurt de sleutels retour, omdat verhuurder niet aan een eerdere oplevering wil meewerken. Verhuurder vordert vervolgens betaling van de volledige (geïndexeerde) huur plus rente tot aan de datum waarop de woning opnieuw is verhuurd. Volgens huurder is hij alleen akkoord gegaan met de huurkorting, en is de huur geëindigd. Tussen partijen bestond een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, die met de termijn van één maand kon worden opgezegd. Huurder zegt zijn handtekening te hebben gezet onder een strook papier met een voorstel voor huurkorting voor de duur van ten minste één jaar. Anders dan in de begeleidende brief stond op die strook papier niet vermeld dat er niet tussentijds kon worden opgezegd. Die voorwaarde is overigens hoe dan ook in strijd met de algemene bepalingen van de huurovereenkomst en met de wet.

Het oordeel van de rechter

Mocht verhuurder bij brief een voorstel doen dat bij aanvaarding door huurder ertoe zou leiden dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd werd omgezet in een huurovereenkomst voor bepaalde tijd? De kantonrechter beantwoordt die vraag ontkennend en overweegt daartoe het volgende. Partijen hadden de bedoeling een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te sluiten. Het voorstel van verhuurder om gedurende een bepaalde tijd een huurkorting te verlenen, maakt dat niet anders. De brief dateert immers van een jaar later. Daarnaast is het zo dat de brief van verhuurder ontegenzeggelijk een benadeling van huurder inhoudt. Door de wijziging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd in een overeenkomst voor bepaalde tijd wordt huurder immers de in het huurrecht gegeven mogelijkheid tot opzegging ontnomen. De wet staat dat niet toe. Er heeft daarom gewoon een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd bestaan en huurder was bevoegd de huurovereenkomst op te zeggen zoals hij heeft gedaan. Dit betekent dat huurder na oplevering geen huur meer verschuldigd was en dat de vordering van verhuurder moet worden afgewezen. Huurder heeft zich niet door een professionele gemachtigde laten bijstaan, zodat verhuurder alleen de reis- en verblijfkosten van huurder hoeft te vergoeden.   (Uitspraak Rechtbank Haarlem van 13 september 2012, LJN BY3224)