Opzegging niet serieus en achterstand niet ‘meevorderbaar’

Een kort geding biedt de mogelijkheid om een snelle (voorlopige) uitspraak te verkrijgen, vooruitlopend op een procedure voor de bodemrechter. Vaak wordt datzelfde kort geding ook gebruikt om betaling van een geldsom te verkrijgen. De algemene regel is dat de rechter die vordering met terughoudendheid moet bekijken en dat de eiser een spoedeisend belang moet hebben. Dat blijkt in dit ontruimingskortgeding een struikelblok.

De casus

Huurster veroorzaakt overlast en zegt zelf ook overlast te ondervinden. De situatie leidt tot veel stress en slapeloze nachten bij huurster, die dat verhuurster laat weten en de huur opzegt om zo snel mogelijk te verhuizen. Een week erna trekt huurster de opzegging in; zij wil de woning toch behouden. Zij verwijst naar haar psychiatrische klachten en zegt daardoor impulsief en onder spanning (geestelijke stoornis) te hebben opgezegd. Verhuurster kende de klachten en had de opzegging niet zo serieus moeten nemen. Huurster is onder behandeling en zal geen verdere overlast veroorzaken. Voor de bestaande huurachterstand zijn afspraken in de maak. Volgens verhuurster gaat het niet om een geestelijke stoornis en is de huuropzegging rechtsgeldig. En zelfs al zou sprake zijn van een geestelijke stoornis, dan was die bij verhuurster niet bekend. Daarbij komt dat huurster ernstige en structurele overlast aan de omwonenden veroorzaakt, en ook nog een forse achterstand in de huurbetalingen heeft. Vooruitlopend op een bodemprocedure wil verhuurster via een kort geding huurster laten ontruimen en vordert zij meteen ook betaling van de huurschuld (bijna 2.900 euro).

Het oordeel van de rechter

Welke afspraken zijn gemaakt is niet duidelijk, maar het was blijkbaar de bedoeling dat huurster vanwege de gespannen verhoudingen naar een andere woning zou verhuizen. Op basis van de informatie sluit de rechter niet uit dat de geestesvermogens van huurster op het moment van de huuropzegging inderdaad gestoord waren. De opzegging is na relatief korte tijd weer ingetrokken en verhuurster had nog geen moeilijk terug te draaien stappen ondernomen. De uitkomst van een bodemprocedure kan heel wel zijn dat verhuurster in dit geval nader onderzoek naar de huuropzegging had moeten doen, aldus de rechter. Het staat dus niet bij voorbaat vast dat de huurovereenkomst is geëindigd, zodat ontruiming op die grond niet aan de orde is. Vaststaat wel dat huurster een aandeel heeft in de overlastsituatie, maar niet of die situatie uitsluitend en alleen aan haar te wijten is. Ook de overlast kan daarom niet tot ontruiming leiden. Tot slot is daar de forse huurachterstand, die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst (in een bodemprocedure) en daarop vooruitlopend ontruiming van het gehuurde kan rechtvaardigen. Omdat huurster voor haar schuldenproblematiek hulp heeft gezocht, is het mogelijk dat haar in een bodemprocedure een terme de grâce zal worden verleend. De gevorderde ontruiming wegens huurachterstand is daarmee te voorbarig en evenmin toewijsbaar. Wat de vordering tot betaling van de huurachterstand betreft, merkt de rechter op dat verhuurster geen specifiek spoedeisend belang bij toewijzing van die vordering heeft aangetoond. Het ‘meevorderen’ van de huurachterstand in het kader van de efficiëntie levert namelijk geen spoedeisend belang op. Ook de vordering tot betaling van de huurachterstand strandt daarom. (Uitspraak Rechtbank Rotterdam van 16 oktober 2012, LJN BY7767)  

Facebook antwoorden