Opzegging niet volgens contract, maar wel geldig

Het buurttheater is ontstaan uit een krakerbeweging, werd daarna een werkgelegenheidsproject en is uiteindelijk ondergebracht bij een welzijnsinstelling. Wanneer de exploitatiesubsidie stopt, is het theater niet langer rendabel. Het kan de commerciële huurprijs niet meer opbrengen en moet zijn deuren sluiten.

De casus

Partijen zijn een huur aangegaan voor de duur van drie jaar, eindigend op 30 juni 2012. Indien zes maanden voor die datum geen opzegging plaatsvindt, wordt de huur stilzwijgend met vijf jaar verlengd. Tegen het einde van 2011 voeren partijen overleg over een eerdere beëindiging van de huur vanwege de aangekondigde bezuinigingen op de subsidie van huurder. Verhuurder gaat niet akkoord met een voortijdige beëindiging en staat erop dat huurder de overeengekomen periode “uitzit”. Huurder bevestigt daarom formeel bij brief van 15 december de beëindiging per 1 juli 2012, maar verstuurt de aangetekende opzegging pas op 11 januari 2012. Nadat de brief in februari als onbestelbaar retour komt, stuurt huurder deze vervolgens per e-mail aan verhuurder. Volgens verhuurder is de opzegging niet tijdig geschied en is de huur dus vanaf 1 juli 2012 met vijf jaar verlengd. De kantonrechter oordeelt anders: de huur is per 1 juli 2012 beëindigd, omdat het voor verhuurder voldoende duidelijk was dat huurder de huurovereenkomsten per die datum wenste te beëindigen. Tegen die beslissing heeft verhuurder hoger beroep ingesteld, omdat huurder volgens verhuurder niet mondeling en per e-mail duidelijk heeft gemaakt dat hij vanwege de nieuw ontstane financiële situatie de huurovereenkomst niet wenste te verlengen. Verhuurder is het evenmin eens met het oordeel van de kantonrechter dat verhuurder zich in dit geval niet kan beroepen op het ontbreken van een formele opzegging.

Het oordeel van de rechter

Ondanks het ontbreken van de contractueel voorgeschreven schriftelijke en aangetekend verzonden huuropzegging, is de huur toch geldig opgezegd, meent ook het hof. De uitlatingen van huurder en de daarop gevolgde onderhandelingen konden redelijkerwijs niet anders worden begrepen dan dat huurder tot beëindiging van de huur wilde komen – liever nog op 1 februari dan op 1 juli. Nadat verhuurder had laten weten de vroegtijdige beëindiging niet te accepteren, heeft huurder begin december per e-mail bevestigd dat hij het contract zou uitzitten. Naar het oordeel van het hof is de tussen partijen besproken wens van huurder om de huurovereenkomst vóór 1 juli 2012 te beëindigen, niet te verenigen met een verlenging van die overeenkomsten na 1 juli 2012. Uit de reacties van verhuurder valt niet af te leiden dat hij de strekking van de e-mailberichten niet heeft begrepen. Integendeel. Verhuurder heeft het zelf over het uitzitten van het huurcontract en verwijst ook naar een eindinspectie eind juni 2012. Het hof is net als de kantonrechter van mening dat het onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat verhuurder zich beroept op het ontbreken van een (tijdige) formele opzegging. Volledigheidshalve overweegt het hof nog dat van het feitelijk doorlopen van de huurovereenkomst na 1 juli 2012 geen sprake is, aangezien het niet inleveren van de sleutels door huurder slechts te maken had met het feit dat verhuurder niet wilde meewerken aan oplevering van het gehuurde en de sleutels niet in ontvangst wilde nemen. Het gebruik van het gehuurde is per 1 juli 2012 geëindigd, stelt ook het hof vast. (Uitspraak Gerechtshof Amsterdam van 8 oktober 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:3456)