Opzegging wegens overlast bij tijdelijke verhuur

Huurster draait harde muziek, laat kat en hond over de kale, onbeklede vloer rondrennen, blokkeert algemene ruimten met haar spullen, vervuilt de gezamenlijke keuken en laat deuren open terwijl in de straat regelmatig inbraken plaatsvinden. De structurele overlast is voor verhuurder reden om de tijdelijke huurovereenkomst met huurster op te zeggen. In eerste instantie komt de rechter tot de conclusie dat verhuurder wel kon opzeggen, maar dat huurster toch niet hoeft te vertrekken.

De casus

Verhuurder heeft tegen die beslissing hoger beroep ingesteld. Het gaat om een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet, zodat de huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn en voor opzegging geen opzeggingsgrond is vereist, stelt verhuurder. De opzegging is overigens ook niet onredelijk of onbillijk, omdat huurster ernstige en structurele overlast veroorzaakt. De tijdelijk aangegane overeenkomst kan door beide partijen tussentijds worden opgezegd, met inachtneming van de geldende opzegtermijn en met dien verstande dat de huurovereenkomst minimaal zes maanden duurt. Huurster meent dat dit niet klopt, omdat in de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst is bepaald dat de huurovereenkomst niet door opzegging door de verhuurder kan eindigen, tenzij de huurder daarmee instemt of de kantonrechter de huurovereenkomst beëindigt. Verder voert huurster aan dat de opzegging niet in overeenstemming is met de geest en strekking van de Leegstandwet, omdat deze niet in het leven is geroepen om onenigheid tussen buren te beslechten.

Het oordeel van de rechter

Dat de Leegstandwet niet in het leven is geroepen om onenigheid tussen buren te beslechten is juist, aldus het hof, maar de overeenkomst brengt wel met zich mee dat huurster geen aanspraak kan maken op huurbescherming en dat verhuurder zonder grond de overeenkomst kan opzeggen met inachtneming van een termijn van drie maanden. In afwijking van de algemene voorwaarden is in de huurovereenkomst zelf bepaald dat deze wèl door tussentijdse opzegging kan eindigen. De bepaling in de huurovereenkomst gaat voor en dus kon verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Althans, als die opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Hoewel huurster belang heeft bij behoud van haar woonruimte, bestaat voor verhuurder tegenover reguliere huurders de verplichting om een einde aan de overlast (een gebrek) te maken. Huurster ontkent wel dat zij overlast veroorzaakt, maar het staat vast dat er klachten zijn over haar woongedrag en dat de benedenburen overlast ondervinden. De opzegging is dus niet gebaseerd op ongerechtvaardigde klachten. Omwonenden moeten natuurlijk enig begrip hebben voor de leefwijze van huurster, maar huurster dient zelf ook rekening te houden met omwonenden en de aard van het (gehorige) pand. Gesprekken en afspraken hebben niet tot ander gedrag geleid, en het aanbod van een andere woning is door huurster geweigerd. Onder de gegeven omstandigheden is het daarom niet onaanvaardbaar dat verhuurder het recht op ongestoord woongenot van de buren zwaarder laat wegen dan het (tijdelijke) woonbelang van huurster. Huurster dient de woning alsnog binnen veertien dagen te verlaten. (Uitspraak Gerechtshof Den Haag van 21 mei 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:1644)