Overlast door leegstand verantwoordelijkheid eigenaar?

Woningen staan leeg in afwachting van sloop of herontwikkeling. Huurders ondervinden overlast door die leegstand en betalen daarom niet langer de huur. Huurders menen in hun recht te staan, omdat verhuurster de omstandigheden heeft geschapen die tot de overlast hebben geleid. Het verminderd huurgenot rechtvaardigt volgens hen een verlaging van de huurprijs.

De casus

Huurders hebben twee jaar achtereen bezwaar gemaakt tegen de voorgestelde huurverhoging vanwege de overlast die zij in hun woonomgeving ondervinden. Het gaat om geluidsoverlast, vandalisme en drugshandel in en rond de grotendeels leegstaande woningen tegenover de woning van huurders. Op een gegeven moment hebben huurders de huurbetalingen geheel gestaakt, waarop verhuurster een procedure is gestart. De kantonrechter concludeerde dat ter plaatse een volstrekt onwenselijk situatie bestond, waartegen huurders terecht opkwamen en waarvoor de verhuurster een vergaande verantwoordelijkheid droeg. Uitkomst: een afspraak tussen partijen over vermindering van de huurprijs. De door verhuurster gevorderde ontbinding en ontruiming werden afgewezen. Kort na de uitspraak van de kantonrechter zijn de bewuste woningen gesloopt. In hoger beroep vordert verhuurster opnieuw de ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en volledige betaling van de achterstallige huurpenningen inclusief de jaarlijkse huurverhogingen. Volgens huurders is ook na de sloop van de woningen nog sprake van overlast, doordat het terrein met hekken is omringd waardoor het toegankelijk is en gekenmerkt wordt door vuilnis en bouwafval. Huurders verlangen daarom ook voor de periode na de sloop huurprijsvermindering.

Het oordeel van de rechter

De vermindering wegens overlast na de sloop wijst het hof zonder meer van de hand; die overlast is namelijk niet door huurders aangetoond. Huurders stellen dat de overlast door de situatie in en rondom de panden een gebrek oplevert dat huurverlaging rechtvaardigt. Het gaat echter om geluidsoverlast, vandalisme en drugshandel die door derden is veroorzaakt, merkt het hof op, en daarbij gaat het in beginsel niet om een gebrek. Aansprakelijkheid van verhuurster kan alleen aan de orde zijn, indien zij een bijzondere mate van zeggenschap over de storende gedragingen heeft en over de middelen beschikt om daartegen op te treden. Volgens huurders had verhuurster, als eigenaresse van de panden, die zeggenschap en kon zij tegen overlastveroorzakers optreden door bijvoorbeeld een bord met verboden toegang te plaatsen en de deuren te voorzien van metalen sloten. Verhuurster is echter geen eigenaresse meer van de panden, constateert het hof, die zijn al jaren geleden verkocht. Overigens betwijfelt het hof het nut van dergelijke maatregelen, omdat vandalen en drugsdealers zich niet snel door een verbodsbord of slot zullen laten afschrikken. De voor de kantonrechter gemaakte afspraak over huurvermindering was volgens het hof geen definitieve afspraak voor een nieuwe huurprijs, maar alleen bedoeld om de betalingen weer op gang te krijgen. Huurders hebben een zeer grote huurachterstand laten ontstaan en laten voortbestaan, en dat is een ernstige tekortkoming. Gezien die tekortkoming gaat het belang van verhuurster boven het woonbelang van huurders. De uitkomst in hoger beroep is dus een heel andere: huurders moeten de volledige achterstand voldoen, evenals de kosten van beide procedures. Het hof stelt de ontruimingstermijn vast op vier weken. (Uitspraak Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 23 juli 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:3340)  

Facebook antwoorden