Rechter negeert rechtskracht Leegstandwetvergunning

Wanneer de gemeente een Leegstandwetvergunning heeft verleend en daartegen geen bezwaar en beroep is ingesteld, heeft dat besluit formele rechtskracht. Dat wil zeggen dat van de juistheid van de vergunning moet worden uitgegaan, ook al kleven daaraan gebreken. De rechter in deze zaak negeert dit beginsel, constateert dat de vergunning niet verleend had mogen worden en neemt op basis daarvan huurbescherming aan.

De casus

V heeft een deel van zijn te koop staande woonboerderij op grond van de Leegstandwet met ingang van 1 juni 2012 voor een periode van twee jaar tijdelijk verhuurd aan huurder H, die in het gehuurde een hondenpension/fokkerij gaat uitoefenen. V exploiteert zelf in het niet-verhuurde deel een dierenopvang. De overeenkomst – getiteld “Tijdelijk huurcontract op grond van Leegstandswet” – is eind april 2012 aangegaan, voordat de vergunning is verleend. In de overeenkomst is vermeld dat de gemeente een vergunning voor tijdelijke verhuur verleent en dat de huur zal lopen van 1 juni 2012 tot 31 mei 2014. Als reden voor de tijdelijke verhuur is opgenomen dat V de door hemzelf bewoonde woning tijdelijk verhuurt in verband met verblijf elders om de woning na afloop van de huurperiode of eerder te verkopen. V heeft het gehuurde verkocht en verzoekt H het gehuurde na de overeengekomen periode van twee jaar op te leveren. H weigert te vertrekken. V vordert daarom de ontbinding en ontruiming via de rechter, in de eerste plaats op grond van de Leegstandwet (die huurbescherming uitsluit), en in de tweede plaats op grond van het feit dat H onder meer overlast veroorzaakt en V en zijn klanten lastig valt. H betwist de overlast en doet een beroep op huurbescherming omdat niet aan de eisen van de Leegstandwet is voldaan.

Het oordeel van de rechter

Over de door V gestelde wanprestatie (huurder komt zijn verplichtingen niet na en gedraagt zich niet als goed huurder) neemt de rechter nog geen beslissing. V mag nader bewijs leveren van de verwijten die hij H maakt. Wat de kwestie van de Leegstandwetvergunning en de huurbescherming betreft, is de zaak volgens de kantonrechter echter helder. De gemeente had de vergunning niet mogen verlenen, aangezien V (nog) in de woning woonde en deze dus bij het aangaan van de huurovereenkomst niet leeg stond. Alleen al op die grond geniet H volgens de rechter huurbescherming. Daarbij komt dat V in de huurovereenkomst melding had moet maken van de door de gemeente verleende vergunning, het tijdvak waarvoor de vergunning is verleend en de daarin vermelde huurprijs. Dat is misschien achteraf wel mondeling gebeurd, maar niet schriftelijk – de vergunning was bij het aangaan van de huurovereenkomst nog niet verleend. Ook dit brengt volgens de kantonrechter mee dat H recht heeft op huurbescherming. Om tot beëindiging van de huurovereenkomst te kunnen komen zal verhuurder dus bewijs van de gestelde wanprestatie moeten leveren. Dat de kantonrechter de juistheid van de vergunning niet in twijfel mag trekken, biedt verhuurder nu geen soelaas. Er zijn volgens de rechter immers nog andere, zogeheten “fatale” fouten gemaakt. Huurder betwist dat hij langs andere weg (mondeling) op de hoogte is geraakt van de bijzonderheden van de huurovereenkomst, zodat niet vaststaat dat geen sprake is van benadeling van huurder en er dus kennelijk geen ruimte is voor relativering van het oordeel. (Uitspraak Rechtbank Gelderland van 23 juli 2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:4634)