Schimmels en vocht, grond voor vergoeding?

Wanneer huurster door de vloer op de begane grond van de huurwoning zakt, stelt zij verhuurster aansprakelijk voor de schade die zij door dat voorval zal lijden. Verhuurster laat onderzoek doen naar de oorzaak: er blijkt sprake te zijn van vochtproblemen, houtaantasting en een ongezond binnenklimaat door schimmels, met name de gevreesde huiszwam.

De casus

Verhuurster laat de woning renoveren en de houten vloeren vervangen door betonnen vloeren. Zij biedt huurster hulp en compensatie, en ook een andere woning voor de duur van de renovatie. Na de terugkeer van huurster in de woning worden bij onderzoek geen schadelijke schimmels meer aangetroffen, maar huurster verhuist toch liever naar een andere huurwoning. Zij stelt vervolgens verhuurster opnieuw aansprakelijk, via de kantonrechter, voor de materiële en immateriële schade die door het gebrek is veroorzaakt. Huurster is blootgesteld aan schadelijke schimmels, vocht en stank, en heeft daardoor (blijvende) lichamelijke klachten gekregen en allergieën ontwikkeld. Zo heeft de longarts vastgesteld dat huurster lijdt aan hyperreactiviteit, waarbij de schimmels een belangrijke rol kunnen spelen. Wat het medisch verslag van de longarts betreft, stelt verhuurster dat daaruit niet blijkt van schade aan de gezondheid van huurster. Andere relevante stukken heeft huurster in dat verband niet verstrekt. Verhuurster ontkent niet dat het vochtprobleem in de woning een gebrek opleverde, maar acht zich niet aansprakelijk voor schade, omdat het gebrek is verholpen zodra zij ervan op de hoogte raakte. De kantonrechter concludeert dat het gebrek inderdaad niet aan verhuurster is toe te rekenen. Maar, zelfs als zou dat wel het geval zijn, dan nog is het enkele rapport van de longarts onvoldoende bewijs voor de gestelde schade, aldus de rechter. De materiële schade aan meubilair is evenmin onderbouwd, zodat alle vorderingen van huurster worden afgewezen. Zij gaat daarom in beroep.

Het oordeel van de rechter

Ervan uitgaande dat er schade is, dan is die schade mogelijk veroorzaakt door het gebrek zelf, of door onrechtmatig handelen van verhuurster. Beide aspecten kunnen tot aansprakelijkheid van verhuurster leiden, overweegt het hof. Is dat hier het geval? Het gebrek is na aanvang van de huurovereenkomst ontstaan. In dat geval is verhuurster alleen voor de gevolgen daarvan aansprakelijk als het gebrek aan de schuld van verhuurster te wijten is. Dat is hier niet zo, concludeert het hof, en dus is verhuurster op die grond niet aansprakelijk. Wat het mogelijke onrechtmatig handelen van verhuurster aangaat, is het volgende van belang. Verhuurster is in beginsel aansprakelijk voor het gebrek en de gevolgen ervan, als zich een gevaar heeft verwezenlijkt. Het is dus de vraag of zich een gevaar heeft verwezenlijkt. De schimmelvorming heeft tot een ongezondheid binnenklimaat geleid en de longarts acht het aannemelijk dat dit voor de hyperreactiviteit van huurster van belang is geweest. Daarmee is echter niet gezegd dat huurster ook daadwerkelijk gezondheidsschade heeft opgelopen. Dat blijkt namelijk niet uit het onderzoek en andere stukken heeft huurster niet overgelegd. Daarom kan niet worden geconcludeerd dat zich bij huurster een uit het gebrek voortvloeiend gevaar heeft verwezenlijkt. Het hof komt tot dezelfde conclusie als de kantonrechter: de vorderingen van huurster kunnen niet worden toegewezen. (Uitspraak Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 18 juni 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:2632)