Seniorenlabel wegens onverhuurbaarheid weer ingetrokken

Het complex is niet erg gewild en verhuurster hoopt met de introductie van een 55-plus label op een aantrekkelijker imago. Nieuwe huurders moeten 55 jaar of ouder zijn, en de algemene ruimten worden speciaal voor hen ingericht. Deze toezegging was voor huurster reden de woning te gaan huren met het oog op de toekomst. Er bestaat onder senioren echter nauwelijks belangstelling voor de woningen.

De casus

De woningen blijken onverhuurbaar en verhuurster laat na een jaar de 55-plus eis bij verhuur vervallen. Ook het plan om de algemene ruimten voor senioren geschikt te maken moet zij laten varen. Wanneer huurster haar ongenoegen over die besluiten uit, verleent verhuurster haar uit coulance voorrang bij een andere woning en een eenmalige tegemoetkoming van 250 euro. Een vergoeding voor verhuiskosten is verhuurster niet bereid uit te keren, ondanks het protest van huurster. Huurster verhuist naar de andere woning en vordert alsnog vergoeding van de gemaakte kosten. Zij is buiten haar schuld min of meer gedwongen verhuisd, heeft verhuiskosten moeten maken en gedurende een maand dubbele woonlasten gehad. Door het 55-plus label in te trekken heeft verhuurster niet voldaan aan haar verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen voor het overeengekomen gebruik. Dat levert een gebrek op en geeft huurster recht op schadevergoeding, aldus huurster. Verhuurster heeft wel vervangende woonruimte aangeboden, maar moet toch de schade vergoeden.

Het oordeel van de rechter

De woning is verhuurd met de toezegging dat het complex alleen beschikbaar zou zijn voor 55-plussers. Die toezegging maakt deel uit van de huurovereenkomst. Het al na korte tijd intrekken van het 55-plus label vormt een tekortkoming in de nakoming van die huurovereenkomst. De gewenste imagoverbetering, waar huurster op mocht vertrouwen, wordt immers niet meer nagestreefd. Dat betekent echter niet dat de verhuizing als schade ten gevolge van dit tekortschieten kan worden aangemerkt. Het label is pas één maand voor het door huurster betrekken van de woning ingevoerd. Op het moment dat huurster de woning betrok, was dus nog geen sprake van een seniorencomplex – dat zou het pas op termijn worden. Het complex bleek voor 55-plussers niet aantrekkelijk. Met het vooruitzicht van dreigende leegstand bij vertrek van zittende huurders heeft verhuurster besloten het 55-plus label in te trekken. Huurster kan verhuurster niet aan de toegezegde verhuur aan senioren houden, indien dat structurele leegstand in het complex tot gevolg zou hebben. Die situatie zou overigens ook voor huurster uiteindelijk ongunstiger zijn. Van verhuurster mag wel worden verlangd dat zij meedenkt aan een oplossing voor huurster. Dat heeft zij ook gedaan door huurster een tegemoetkoming in de kosten te betalen van 250 euro, en haar bij voorrang in aanmerking te laten komen voor alternatieve woonruimte die aan de wensen van huurster voldoet en waar huurster anders nog niet voor in aanmerking zou komen. Dat is een redelijke oplossing, meent de rechter, ondanks dat dit voor huurster verhuiskosten met zich brengt. Concluderend: er is wel sprake van een tekortkoming van verhuurster, maar die noodzaakte huurster niet ertoe op korte termijn te verhuizen. Er is dus geen grond voor toekenning van een aanvullende schadevergoeding aan huurster. (Uitspraak Rechtbank Utrecht van 6 maart 2013, LJN BZ4560)