Short stay-studentenkamers lijken wel wat op wisselwoningen

Verhuurder heeft een apart Housing Office voor gemeubileerde en gestoffeerde short stay-huisvesting van buitenlandse gasten van lokale onderwijsinstituten (internationale studenten, medewerkers en docenten). Het Housing Office huisvest deze buitenlandse gasten in internationale studentenhuizen, of in woonruimte op de particuliere kamer- en woningmarkt.

De casus

Huurster, een studente uit het buitenland, is met het Housing Office voor een gemeubileerde kamer een ‘short stay tenancy agreement’ aangegaan voor de duur van 10 maanden. Huurster kon de overeenkomst na 5 maanden tussentijds opzeggen, en kon deze eventueel ook verlengen tot maximaal 12 maanden De huur bedroeg maandelijks 322 euro, inclusief nuts. Tegen betaling kon huurster daarnaast – net als in een hotel – nog aanvullende diensten afnemen. Nadat verhuurder de huur tegen de overeengekomen einddatum had opgezegd heeft huurster de kamer wel verlaten, maar de rechter alsnog verzocht te verklaren dat het niet om een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur ging. Zij meent in dat geval namelijk recht te hebben op een schadevergoeding wegens een onterechte verhuizing. De kantonrechter heeft de vordering van huurster in eerste instantie afgewezen. Huurster beproeft nu haar geluk in hoger beroep.

Het oordeel van de rechter

Moet de huurovereenkomst als ‘naar zijn aard van korte duur’ worden aangemerkt? In zijn algemeenheid geldt volgens het hof dat de contractsvrijheid om een dergelijke huurovereenkomst te sluiten zeer beperkt is. In dit geval gaat het om een kamer in een reguliere studentenflat, waar steeds wanneer een “normale” student de kamer opzegt, de kamer alleen nog aan buitenlandse studenten voor short-stay-verblijf wordt verhuurd. Anders dan het geval is bij een doorsnee studentenkamer, die in de regel niet onder woonruimte naar zijn aard van korte duur valt, is deze studentenkamer verregaand compleet: geheel gestoffeerd en gemeubileerd, met 24-uurs service, toezicht, schoonmaakfaciliteiten en de mogelijkheid om bedlinnen te huren. Dit levert volgens het hof eerder een aanwijzing op in de richting van een tijdelijk pension dan voor reguliere huur. Dat het tijdelijke woonruimte betreft, staat helder in het contract. Van belang is verder dat de woonruimte, die is bedoeld als eerste opvang, onlosmakelijk is gekoppeld aan de komst vanuit den vreemde. De beperkte duur is nodig om de komst van buitenlandse studenten ook in het volgende studiejaar te kunnen faciliteren. De (schaarse) woonruimte maakt deel uit van een speciaal voor buitenlandse gasten gereserveerd segment, dat voor “gewone” Nederlandse studenten niet toegankelijk is. Het moet huurster dan ook duidelijk zijn geweest dat het ging om een kortstondig en bijzonder gebruiksrecht, waarbij zij na ommekomst van maximaal een jaar ruimte zou moeten maken voor een volgende lichting. In zoverre lijken de short stay-studentenkamers wel wat op wisselwoningen. Om kort te gaan, dit geval laat zich onder de wettelijke uitzonderingsbepaling met betrekking tot ‘korte duur’ brengen. Verhuurder maakt geen misbruik van zijn positie, probeert niet de huurbeschermingsregels te ontduiken en heeft belang bij doorstroming van buitenlandse studenten. Ook in hoger beroep krijgt huurster dus geen gelijk. (Uitspraak Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 15 april 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:3195)