Splitsing all-in prijs, 55/25-regel en herstel verhuurder

Tot juli 2014 stelde de Huurcommissie bij een all-in prijs de huurprijs vast op 55% van de maximale huurprijsgrens en het voorschot servicekosten op 25% van die huurprijs. Inmiddels is het uitgangspunt bij de 55/25-regeling niet meer de maximale huurprijs, maar de feitelijk overeengekomen huurprijs. Bovendien moet de huurder de verhuurder nu eerst schriftelijk een voorstel tot splitsing van de all-in prijs doen.

De casus

Volgens de huurovereenkomst betaalt huurder een maandelijkse huur van 595 euro inclusief servicekosten en onderhoud cv-ketel. Gas, water en elektriciteit betaalt huurder rechtstreeks aan de leveranciers. Verhuurder stuurt huurder elk kwartaal een factuur waarin afzonderlijke bedragen zijn vermeld voor de huur, servicekosten en huur cv. Op het verzoek van huurder om de huurprijs te splitsen (onder de oude regeling) heeft de Huurcommissie in het voordeel van huurder beslist: omdat een all-in prijs is overeengekomen, wordt volgens de 55/25-regel de kale huurprijs vastgesteld op 251 euro en het voorschotbedrag servicekosten op 63 euro per maand. Verhuurder verzoekt de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie te vernietigen en te bepalen dat de maandelijkse (maximale) huurprijs en servicekosten niet mogen worden verlaagd met respectievelijk 45% en 25%. Verhuurder ziet de kale huurprijs graag vastgesteld op 510,50 euro per maand (de woning heeft inmiddels een Energielabel A), het voorschotbedrag servicekosten op 50,50 euro en de huur voor de cv-ketel op 45,90 euro. Huurder stelt dat hij te veel huur heeft betaald en vordert terugbetaling van een bedrag van 2.339 euro aan onverschuldigd betaalde huurpenningen.

Het oordeel van de rechter

Door de vordering van verhuurder vervalt de uitspraak van de Huurcommissie en is het aan de kantonrechter uitspraak te doen over de aan de Huurcommissie voorgelegde kwestie. Volgens de kantonrechter is hier inderdaad sprake van een all-in huurprijs, omdat een huurprijs inclusief servicekosten en onderhoud cv-ketel is overeengekomen. Maar, hoewel op het overeenkomen van een all-in prijs terecht een sanctie is gesteld (huurder kan immers niet de huurprijs en het servicekostenvoorschot laten toetsen), houdt de vaststelling van de kale huurprijs op 55 % van de maximaal redelijke huurprijs een onevenredig zware bestraffing van verhuurder in. Het was en is nog steeds de bedoeling van de wetgever dat de verhuurder eerst nog de mogelijkheid wordt geboden de all-in prijs uit te splitsen voordat toepassing van die zware sanctie aan de orde is. De verhuurder moet zijn fout kunnen herstellen. In dit geval heeft verhuurder vanaf aanvang van de huurovereenkomst per kwartaal uitgesplitste facturen aan huurder verzonden en heeft hij huurder tijdens de procedure bij de Huurcommissie een nieuwe huurovereenkomst met uitgesplitste bedragen aangeboden, welk aanbod huurder ongemotiveerd heeft afgewezen. De zware sanctie van 55% van de maximale huurprijs is daarom volgens de kantonrechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Gelet op een en ander zijn de door verhuurder voorgestelde huurprijs (die overigens onder de maximale huurprijsgrens ligt) en de overige vergoedingen redelijk. Er is geen sprake van te veel of onverschuldigd betaalde huurpenningen, zoals huurder stelt. Huurder wordt veroordeeld in de kosten van de procedure, inclusief de leges van de Huurcommissie. (Uitspraak Rechtbank Limburg van 23 juli 2014, ECLI:NL:RBLIM:2014:6535)