Steeds te laat betalen = ontruimen

Het betalen van de huur is een zogenaamde brengplicht: de huurder moet vóór de eerste dag van de maand de huur van die maand betalen. Natuurlijk zijn er huurders die menen dat ze in de loop van de maand of zelfs aan het einde van de maand kunnen betalen. Dit “slepen” is echter in strijd met de huurovereenkomst en houdt voor de huurder ook een aanzienlijk risico in.

De casus

B huurt het woongedeelte van een woon-winkelpand. Het winkelgedeelte is verhuurd aan C, die interesse heeft om het hele pand te kopen. B betaalt bijna nooit de huur op tijd en ondanks herhaalde verzoeken tot verbetering van zijn betalingsgedrag is het patroon van te laat betalen hardnekkig en structureel gebleven. Een chronische huurachterstand is grond voor ontbinding van de huurovereenkomst, aldus verhuurder, die verzoekt om ontbinding en ontruiming. Daarbij komt dat huurder zijn belofte om op zoek te gaan naar andere woonruimte niet nakomt, zodat verhuurder het pand niet kan verkopen en de verhoudingen ernstig verstoord zijn geraakt. Huurder zegt dat hij de huur wel eens te laat heeft betaald, maar dat verhuurder daarvan aanvankelijk geen probleem heeft gemaakt. Nu voert verhuurder enkel de druk op om het pand te kunnen verkopen, stelt huurder. Van onwil tot betaling is nooit sprake geweest, maar huurder heeft als ZZP-er eenvoudigweg onregelmatige inkomsten. Huurder heeft groot belang bij voortzetting van de huurovereenkomst, omdat het onmogelijk is gebleken om voor een vergelijkbare huurprijs een gelijkwaardige woning te vinden. In verband daarmee verzoekt huurder de rechter hem in elk geval een tweede kans (terme de grâce) te geven.

Het oordeel van de rechter

Het is duidelijk dat huurder herhaaldelijk en structureel betalingsachterstanden heeft laten ontstaan. Daarmee is huurder zijn betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst niet nagekomen. Toen verhuurder een laatste herinnering aan huurder zond, bedroeg de achterstand drie maanden. Dit betaalgedrag vormt een dermate ernstige tekortkoming dat het de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt, stelt de rechter vast. De mogelijke verkoop van het pand staat los van de op huurder rustende verplichting om tijdig de huur te betalen en levert geen omstandigheid op om de ontbinding af te wijzen. Uit de correspondentie blijkt dat huurder regelmatig is aangesproken op zijn betalingsgedrag en dat verhuurder heeft aangedrongen op tijdige betaling vóór of op de eerste van de maand. Bovendien is het zo dat huurder bij te late betaling van de huur ook zonder nadere ingebrekestelling in verzuim is. De door huurder genoemde redenen waardoor hij niet in staat zou zijn om tijdig de huur te betalen, komen voor zijn eigen rekening en risico. Van verhuurder hoeft niet langer gevergd te worden dat hij almaar achter de huurbetalingen aan moet gaan. Vanwege de duur van de wanprestatie ziet de rechter geen aanleiding om huurder nog een terme de grâce te gunnen. Huurder moet het gehuurde binnen veertien dagen verlaten. (Uitspraak Rechtbank Noord-Nederland van 8 september 2015, ECLI:NL:RBNNE:2015:4238)