Tijdelijke verhuur aan studenten, maar niet exclusief

De zevende verdieping van het gebouw van verhuurder bestaat uit dertig gemeubileerde kamers. Een deel van die onzelfstandige woonruimtes is bestemd voor de eerste opvang van buitenlandse studenten die tijdelijk een studie in Nederland volgen.

De casus

Het betreft een noodoplossing. Verhuurder, makelaar, kan de studentenkamers alleen per direct beschikbaar houden als de huurovereenkomsten daadwerkelijk eindigen na de maximale huurtijd van één jaar. Verhuurder licht dit mondeling aan elke student toe en ook de huurovereenkomst maakt uitdrukkelijk melding van dit bijzondere en kortstondige verblijfsrecht. Gezien het voordeel dat huurder ten opzichte van andere huurders op de Nederlandse woningmarkt geniet, is volgens die huurovereenkomst een beroep op huurbescherming onaanvaardbaar. Verhuurder gebruikt de kamers voor tijdelijke verhuur aan studenten, maar niet exclusief – er verblijven bijvoorbeeld ook stagiairs van hotels. Omdat de universiteit de studenten aanlevert, verifieert verhuurder niet of de studenten al in Nederland verblijven en studeren. Huurder, afkomstig uit Griekenland, verbleef en studeerde al in Nederland en heeft vervolgens gedurende een jaar een kamer van verhuurder gehuurd. Naar aanleiding van de verlaging van de huurprijs door de huurcommissie heeft verhuurder de kantonrechter ingeschakeld. Die is tot de conclusie gekomen dat de huurcommissie de huurprijs niet had mogen verlagen, omdat het gaat om een gebruik van woonruimte naar zijn aard van korte duur. Volgens huurder is echter wel degelijk sprake van huur(prijs)bescherming. Het ging niet om een noodoplossing, er worden ook kamers aan Nederlandse studenten verhuurd en niet alle studenten hoeven na een jaar te vertrekken. Huurder wenst terugbetaling van de te veel betaalde huur.

Het oordeel van de rechter

Bij tijdelijke verhuur aan (voltijds) studenten past terughoudendheid om een gebruik van korte duur aan te nemen, omdat de wet voor dat geval een bijzondere beëindigingsgrond voorziet: nadat een student zijn studie heeft beëindigd, kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen en de woonruimte aan een andere student in gebruik geven (campuscontract). Deze mogelijkheid houdt volgens het hof al in dat bij de verhuur van dit soort woonruimte aan studenten geen sprake is van een gebruik naar zijn aard van korte duur. Overigens wijst in dit geval de huurperiode van één jaar op zichzelf beschouwd ook niet op een overeenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Een rol speelt verder dat de woonruimte in het pand niet uitsluitend is bestemd voor (buitenlandse) studenten, aangezien verhuurder ook kamers aan anderen verhuurt. Het gaat ook niet om een noodoplossing die rechtvaardigt dat de huur(prijs)bescherming buiten toepassing moet blijven. Dat dit volgens de huurovereenkomst wel het geval is, doet daar niet aan af. Anders dan de kantonrechter is het hof daarom van mening dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst niet naar zijn aard van korte duur is en heeft te gelden als een reguliere huurovereenkomst, met huur- en huurprijsbescherming. Verhuurder moet huurder alsnog ruim 1.400 euro terugbetalen en krijgt de rekening voor de kosten van het geding. (Uitspraak Gerechtshof Amsterdam van 19 mei 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1924)