Tijdelijke verhuur en Leegstandwet, een vak apart

Het appartement van verhuurders staat te koop en is via een makelaar tijdelijk verhuurd om schade en leegstand te voorkomen. De Tijdelijke Huurovereenkomst Woonruimte is aangegaan voor een periode van twaalf maanden en voorziet de mogelijkheid van verlenging.

De casus

De huurovereenkomst “naar zijn aard kort van duur, als bedoeld in art. 15 van de Leegstandswet” heeft een looptijd van maximaal één jaar. Huurder verplicht zich ertoe uiterlijk per einde vergunningsperiode het perceel te ontruimen. Indien de woning nog niet is verkocht, is verlenging van de huur mogelijk na verlenging van de Leegstandwetvergunning. De makelaar zou voor de vereiste vergunning zorgen, maar heeft die niet aangevraagd. Ook is de huurovereenkomst niet tegen het verstrijken van de overeengekomen periode opgezegd, of voor een tweede bepaalde periode verlengd. Wanneer zich een koper aandient, laten verhuurders huurder weten dat hij het gehuurde moet verlaten. Huurder beroept zich op huurbescherming. Verhuurders zeggen de overeenkomst op met als reden dat het om een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur gaat. Bovendien geniet huurder volgens verhuurders geen bescherming, omdat dit in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid. Hij wist immers dat hij moest vertrekken zodra de woning zou zijn verkocht. Volgens huurder is door het ontbreken van een Leegstandwetvergunning geen sprake van huur van korte duur. De woning stond al jaren te koop en was lastig te verkopen, en huurder rekende erop dat de huur zou worden voortgezet. Nu de huurovereenkomst stilzwijgend is verlengd, is het een overeenkomst voor onbepaalde tijd geworden.

Het oordeel van de rechter

Het was wel de bedoeling van partijen om voor de duur van het gebruik aansluiting te zoeken bij de Leegstandwet, maar de benodigde vergunning is niet aangevraagd. Na het verstrijken van de overeengekomen huurperiode is de overeenkomst stilzwijgend verlengd; overleg over een tweede termijn heeft niet plaatsgevonden. Huurder is in het gehuurde blijven wonen en huur blijven betalen, en verhuurders hebben die betalingen geaccepteerd. Verhuurders hebben dan ook hun recht verspeeld om zich op een gebruik van korte duur te kunnen beroepen. Tussen partijen bestaat nu een gewone huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarop de huurbeschermingsregels van toepassing zijn. Het appartement heeft jarenlang te koop gestaan en is juist om die reden aan huurder verhuurd. Pas nu zich een koper heeft gemeld, beroepen verhuurders zich op het feit dat de huur naar zijn aard van korte duur zou zijn, terwijl de huur waarschijnlijk zou hebben voortgeduurd indien die koper zich niet had aangediend. Verhuurders hadden huurder bij het einde van de overeengekomen huurperiode duidelijk moeten maken dat zij de nodige inspanningen leverden om tot verkoop te komen, en dat het nog steeds ging om een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur – voor een bepaalde periode, of zo lang de woning niet zou zijn verkocht. Nu verhuurders stil zijn blijven zitten, kunnen zij zich niet meer beroepen op de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst. De gedane opzegging is zonder gevolg gebleven en de huurovereenkomst duurt gewoon voort. (Uitspraak Rechtbank Noord-Nederland van 17 oktober 2014, ECLI:NL:RBNNE:2014:5058)

Facebook antwoorden