Touwtrekken om pand voor huisvesting vluchtelingen

Huurder, een uitzendbureau, brengt al tien jaar Poolse arbeidskrachten onder in de gehuurde accommodatie en wil niet vertrekken. De huur kan volgens huurder alleen worden opgezegd in het kader van de geplande en besproken herontwikkeling voor de locatie, en dat plan gaat niet door.

De casus

De eerste tijdelijke huurovereenkomst had een minimumduur van één jaar en was op ieder moment opzegbaar. Daarna zijn partijen een huurovereenkomst aangegaan voor drie jaar, met de mogelijkheid van verlenging in het geval van uitstel van de beoogde projectontwikkeling. Wanneer de herontwikkelingsplannen concrete vormen aannemen, zegt verhuurder de huur op en spreken partijen een datum af voor de oplevering. De huur kan na die datum eventueel nog worden voortgezet totdat de verbouwing (door een Spaanse investeerder) van start gaat. Inmiddels heeft het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) interesse getoond in de locatie voor de opvang van vluchtelingen. Verhuurder heeft daar wel oren naar en wil dat huurder het gehuurde uiterlijk op de overeengekomen datum oplevert. Huurder is dat echter niet van plan, omdat verhuurder zich niet aan de afspraken houdt. Het eerste door verhuurder aangespannen kort geding is in het voordeel van huurder beslist. Verhuurder vordert nu in een spoedappel opnieuw de ontruiming van huurder, op andere gronden. De huur heeft een tijdelijk karakter en kan tussentijds worden beëindigd. De gedane opzegging (met zes maanden) is rechtsgeldig en bovendien heeft huurder ingestemd met ontruiming bij verbouwing. Het pand moet voor de opvang van vluchtelingen worden verbouwd en huurder (die overigens al vervangende huisvesting voor haar Poolse werknemers heeft aangekocht) moet daarom de ontruimingsafspraak nakomen. Volgens huurder gaat het helemaal niet om een verbouwing zoals destijds besproken en is daarvoor ook nog geen vergunning verleend. De wens van verhuurder om het pand aan het COA te verhuren en daarvoor te verbouwen kan geen inbreuk maken op zijn contractuele verplichtingen tegenover huurder.

Het oordeel van de rechter

Het is duidelijk dat de huur opzegbaar is en ook is opgezegd. Verder staat vast dat het COA het gehuurde voor de opvang van asielaanvragers wil gebruiken en dat verhuurder voor de verbouwing inmiddels een bouwaanvraag heeft ingediend. Huurder zou ontruimen in het geval van een verbouwing, merkt de rechter op, en daarbij geldt niet de voorwaarde dat het om nieuwbouw moet gaan of om een bepaalde Spaanse investeerder. Van belang is verder dat het zakelijke partijen zijn, die bij aanvang van de huur bewust voor tijdelijke huur hebben gekozen en huurbescherming hebben uitgesloten. Huurder had aldus de vrijheid om de huur voortijdig te kunnen beëindigen zonder schadeplichtig te zijn. Wat ook meetelt is dat huurder geen inzicht heeft gegeven in de bezettingsgraad van het gehuurde in de komende maanden of zijn toekomstige huisvestingsverplichting jegens Poolse werknemers. Bovendien exploiteert huurder via een dochteronderneming zelf vastgoed en is recentelijk vastgoed in de regio aangekocht. Al met al zijn er volgens de rechter aan de zijde van huurder geen zwaarwegende huisvestingsbelangen die aan toewijzing van de vordering in de weg staan. Huurder moet ontruimen, op straffe van een dwangsom. (Uitspraak Rechtbank Noord-Holland van 9 februari 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:1018)