U had eerder over de schuur moeten klagen

Een verhuurder kan op een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst mogelijk geen beroep meer doen, indien hij dat niet binnen “bekwame tijd” doet. Wat precies bekwame tijd is, zegt de wet niet. De rechter is degene die bepaalt wat een redelijke termijn voor protest is gezien de omstandigheden van het geval. Die termijn bekijkt de rechter overigens niet uit zichzelf, er moet in de procedure een beroep op worden gedaan. Normaliter gaat het dan om een procedure tussen een schuldeiser en een schuldenaar. In dit geval is het een huurder die er – indirect – een beroep op doet.

De casus

In 1989 heeft huurder in de achtertuin van de huurwoning naast een bestaande schuur een tweede schuur gebouwd. In maart 2009 is in die bijgeplaatste schuur brand uitgebroken en is het dak van asbesthoudende platen uiteengesprongen, met als gevolg dat in de omgeving van de woning asbestbesmetting is opgetreden. Verhuurder heeft de asbestvervuiling laten verwijderen en huurder aansprakelijk gesteld voor de schade. De schuur is zonder toestemming en dus in strijd met de verplichtingen uit de huurovereenkomst gebouwd, wat volgens verhuurder een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en daarmee aansprakelijkheid van de huurder oplevert. Huurder wijst de aansprakelijkheid af. Door plaatsing van de schuur zijn geen belangen van verhuurder geschaad, terwijl huurder wel een groot belang had bij die schuur. De schuur zou zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd bij het einde van de huur, zodat geen toestemming was vereist. De schuur is deugdelijk gebouwd en indertijd was het gebruik van asbesthoudende materialen volkomen legaal. De schade kan niet aan huurder worden toegerekend en is in ieder geval veroorzaakt door brand die voor huurder overmacht oplevert. Tot slot stelt huurder dat verhuurder de schuur heeft gedoogd en al veel eerder had kunnen laten verwijderen, zodat huurder ook daarom niet aansprakelijk is voor de gestelde schade.

Het oordeel van de rechter

De vraag of de bouw van de schuur zonder toestemming van verhuurder een tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst hoeft volgens de kantonrechter niet te worden beantwoord. Ook uitgaande van een dergelijke tekortkoming is huurder niet aansprakelijk voor de gevolgen. Verhuurder heeft onder meer onderhouds- en reparatiewerkzaamheden aan en om de woning verricht en wist of had in ieder geval kunnen weten dat er een tweede schuur stond. Van een grote, professionele verhuurder mag verwacht worden dat het toezicht zodanig is dat hij in een tijdsbestek van ongeveer 20 jaar had kunnen ontdekken dat er zonder toestemming een schuur is geplaatst in een tuin bij de woning. Het argument dat verhuurder 10.000 sociale huurwoningen verhuurt en daarom geen mogelijkheid heeft tot inspecties, volgt de kantonrechter niet. Verhuurder dient zijn organisatie zo in te richten dat hij het beheer kan voeren over de verhuurde woningen. In die periode van 20 jaar heeft verhuurder huurder niet verzocht of gesommeerd de schuur te verwijderen. Verhuurder is dus te laat met zijn beroep op wanprestatie. Bovendien, voor zover er al een verband bestaat tussen de bouw van de schuur en de schade is dat indirect en beperkt, en heeft de brand – waarvoor huurder trouwens geen blaam treft – pas 20 jaar na de bouw van de schuur plaatsgevonden. Alle omstandigheden in aanmerking genomen, is toerekening van de schade aan huurder niet aan de orde. De vordering van verhuurder wordt afgewezen. (Uitspraak Rechtbank Alkmaar van 26 mei 2011, LJN BQ8476)