Uit “Ok” blijkt instemming: huur is beëindigd

In de nacht voorafgaande aan de sleuteloverdracht vindt een vechtpartij plaats tussen verhuurder en de ex-huurder. Deze laatste blijkt bovendien de voordeur van het gehuurde te hebben gebarricadeerd. De nieuwe huurster voelt zich niet veilig en wil niet in de woonruimte gaan wonen. Verhuurder geeft kennelijk in het bijzijn van getuigen aan dat hij zich dat kan voorstellen. Is op dat moment de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigd?

De casus

Partijen sluiten een huurovereenkomst voor een zolderverdieping voor onbepaalde duur, met een minimum van 6 maanden. De huurprijs bedraagt 450 euro per maand. Huurster Q betaalt vooraf een waarborgsom van 450 euro en een halve maand huur. Op de datum van de sleuteloverdracht blijkt de voordeur van het gehuurde te zijn gebarricadeerd. Dit en de eerdere confrontatie tussen verhuurder R en de voormalig huurder geven Q een gevoel van onbehagen. Zij zegt R zich op het nieuwe adres niet veilig te voelen en bevestigt dit een dag later per e-mail. Q besluit af te zien van de huur. Het zal R gezien de kamernood geen moeite kosten een nieuwe huurder te vinden, schrijft Q. R reageert daarop: “Ok, dat dacht ik al. Voor de restitutie moet nu wel even geduld hebben.” Op de vraag van Q wanneer zij de teruggave kan verwachten, antwoordt R: “Ok, zodra ik een nieuwe bewoner heb gevonden kan ik hier een uitspraak over doen.” Restitutie blijft ook na herhaald verzoek uit en Q wendt zich tot een advocaat. R vordert daarop van Q betaling van de huurachterstand. De huurovereenkomst is volgens R voor bepaalde tijd aangegaan en kent geen tussentijdse opzegging. Er is geen sprake van onvoorziene omstandigheden en ontbinding van de huurovereenkomst is niet gevorderd. R is er niet in geslaagd een nieuwe huurder te vinden en vordert daarom 6 maanden huur van Q.

Het oordeel van de rechter

Het geschil draait om de vraag of de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd. Dat verhuurder op de dag van de sleuteloverdracht zou hebben gezegd dat hij zich kon voorstellen dat huurster er niet wilde wonen, valt volgens de kantonrechter niet als een instemming te zien. Wel is het naar het oordeel van de kantonrechter zo dat uit de reactie van R per mail – “Ok” – moeilijk iets anders dan een instemming valt af te leiden. R laat bovendien na in zijn mails aan te geven dat er voor Q (financiële) consequenties zijn verbonden aan haar beslissing, waarmee hij in feite instemt. Sterker nog, hij meldt uit zich zelf dat zij haar geld terug zal krijgen. In eerste instantie heeft hij daarvoor geen voorbehoud gemaakt. Pas in tweede instantie stelt hij de termijn waarop het geld wordt teruggegeven afhankelijk van het moment dat hij een nieuwe bewoner vindt. R heeft vervolgens stilgezeten en maakt pas aanspraak op nakoming van de huurovereenkomst nadat Q hem voor de tweede keer schriftelijk heeft aangemaand tot terugbetaling van de huur en de waarborgsom. Conclusie: R heeft met beëindiging van de huurovereenkomst ingestemd. De huurovereenkomst is formeel bezien pas twee dagen na de ingangsdatum beëindigd. Omdat Q echter nooit de beschikking heeft gehad over de woning heeft zij recht op terugbetaling van het volledige bedrag. (Uitspraak Rechtbank Groningen van 27 oktober 2011, LJN BU8434)