Vaststellingsovereenkomst bij einde huur

Voor een bedrijfsruimte is een huurovereenkomst voor een korte bepaalde tijd aangegaan. De huur is geëindigd, maar niet het gebruik. Voor dat gebruik is een nieuwe overeenkomst gesloten, die partijen verschillend uitleggen. Gaat het om een nieuwe huurovereenkomst, of is alleen een uiterste termijn voor ontruiming vastgesteld?

De casus

Partijen hebben met het oog op de geplande herontwikkeling een huurovereenkomst bedrijfsruimte gesloten voor de duur van achttien maanden. De benodigde vergunningen laten echter nog geruime tijd op zich wachten en partijen sluiten een vaststellingsovereenkomst voor het voortgezette gebruik. De huur eindigt met wederzijds goedvinden. In de nieuwe overeenkomst is een definitieve ontruimingsdatum vastgesteld en doet huurster afstand van ontruimingsbescherming. Tot aan de datum van ontruiming blijven de rechten en plichten van huurster en verhuurder uit hoofde van de huurovereenkomst gewoon van kracht. Huurster laat verhuurder enige tijd later bij brief weten dat zij “de huurovereenkomst” wegens economische redenen opzegt en de bedrijfsruimte eerder zal opleveren. Verhuurder is het daar niet mee eens. Volgens hem is sprake van een huurovereenkomst die niet tussentijds kan worden opgezegd en moet huurster tot de overeengekomen ontruimingsdatum (dus nog zo’n twee jaar) huur betalen. Huurster meent dat de vaststellingsovereenkomst haar de mogelijkheid geeft het gebruik van het oorspronkelijk gehuurde eerder te beëindigen. De kantonrechter heeft zich over de kwestie gebogen en geconcludeerd dat het weliswaar om een huurovereenkomst gaat, maar dat huurster toch het gelijk aan haar zijde heeft. Het hof bekijkt de zaak opnieuw.

Het oordeel van de rechter

En komt tot een ander oordeel wat de aard van de overeenkomst betreft. Gezien de formulering van de stukken is geen sprake van een huurovereenkomst, maar van een vaststellingsovereenkomst die strekt tot de beëindiging en afwikkeling van de voordien tussen partijen bestaande huurverhouding. Ook al duiden partijen zichzelf in de overeenkomst aan als “verhuurder” en “huurster”, zijn op het voortgezet gebruik de bepalingen van de oorspronkelijke huurovereenkomst van toepassing en spreekt huurster zelf in de opzegbrief van een “huurovereenkomst”, is dat volgens het hof onvoldoende om het bestaan van een huurovereenkomst aan te nemen. Verhuurder stelt dat de vergoeding voor het voortgezet gebruik tot de definitieve ontruimingsdatum verschuldigd is. Hoewel “definitief” suggereert dat een eerdere ontruiming niet is voorzien, zegt het hof, duidt het gebruik van “uiterlijk” en “gunnen” er juist op dat de ontruimingstermijn het belang van huurster diende en dat het haar vrijstond het gehuurde eerder te ontruimen. Ook heeft huurster heeft bij de vaststellingsovereenkomst afstand gedaan van ontruimingsbescherming, terwijl de gebruiksvergoeding gelijk was aan de vroegere huursom (en dus niet lager, als tegemoetkoming voor de prijsgegeven bescherming). Het ligt dus volgens het hof weinig voor de hand dat de ontruimingstermijn was bedoeld om verhuurder van inkomsten te verzekeren ter hoogte van de voorheen geldende huurprijs, onverschillig of huurster het voormalige gehuurde tot dat moment zou kunnen en willen gebruiken. Huurster hoeft niet te betalen. (Uitspraak Gerechtshof Arnhem van 6 november 2012, LJN BY2301)