Vergoeding herstelkosten ondanks sloop of herontwikkeling

De kantoorruimte maakt deel uit van een omvangrijk kantoorpand dat grotendeels leegstaat. De eigenaresse, een beleggingsmaatschappij, heeft plannen om het kantoorpand af te breken en de locatie op een andere manier te ontwikkelen. In afwachting daarvan wil zij zo veel mogelijk vierkante meters blijven verhuren op tijdelijke basis. Wanneer een huurder niet correct oplevert, vordert zij met het oog op de verhuurbaarheid kosten van herstel. Heeft verhuurster gezien de plannen belang bij dat herstel?

De casus

De huur van de kantoorruimte is geëindigd en het pand is ontruimd. Partijen zijn het echter niet eens over de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst en evenmin over de opleverwerkzaamheden die verhuurster nog van huurder mag verlangen. Die werkzaamheden zijn tot nu toe niet uitgevoerd, ook niet door verhuurster zelf. In afwachting van de sloop of herontwikkeling worden zo veel mogelijk vierkante meters in het pand tijdelijk verhuurd. De bewuste kantoorruimte is nog niet opnieuw verhuurd. Verhuurster vordert van huurder zo’n 26.000 euro aan opleveringskosten en nog eens ruim 38.000 euro voor gederfde huur (contractuele boete). De kantonrechter heeft de vordering in eerste instantie afgewezen, omdat deze “prematuur” zou zijn: er kan namelijk niet concreet genoeg worden vastgesteld dat verhuurster door de gestelde opleveringsgebreken schade heeft geleden. Omdat het kantoorpand wordt gesloopt of herontwikkeld, lijdt verhuurster in dat geval geen schade of in ieder geval niet de gestelde schade. In het verlengde daarvan acht de kantonrechter een vergoeding wegens huurderving niet redelijk. Verhuurster gaat daarom in hoger beroep.

Het oordeel van de rechter

In de eerste plaats is daar de vraag of huurder de gesignaleerde opleverpunten had moeten verhelpen. Het hof meent dat verhuurster ondanks de herontwikkeling van de locatie huurder aan zijn opleveringsverplichting mag houden. Met het soort herontwikkeling dat hier aan de orde is, zijn veelal vele jaren gemoeid en is bovendien succes niet verzekerd. Het vertrek van huurder dateert van zo’n vier jaren geleden en er bestaat nog steeds geen concreet uitzicht op sloop van het pand. Verhuurster heeft dus gedurende de ontwikkelperiode belang bij een behoorlijke conditie van haar kantoorpand. Wat zijn partijen over de staat van het gehuurde overeengekomen? Gezien de formulering van de overeenkomst en de bedoeling en verwachtingen van partijen, had huurder volgens het hof in elk geval een aantal herstelwerkzaamheden moeten verrichten. Welke dat precies zijn, moet net als de kosten ervan nog door partijen worden verduidelijkt. Op dat punt kan het hof daarom nog geen beslissing nemen. Wat de gevorderde contractuele boete voor huurderving betreft, die is huurder wel verschuldigd, maar beperkt tot de periode die redelijkerwijs nodig is om de herstelwerkzaamheden te verrichten – en dus niet sinds het einde van de huurovereenkomst. Ook die periode moet nog worden vastgesteld. Het hof meent dat partijen er verstandig aan doen onderling een regeling te treffen voor deze beide kwesties. In afwachting daarvan houdt het hof iedere verdere beslissing aan. (Uitspraak Gerechtshof Amsterdam van 3 juli 2012, LJN BX4222. Zie ook LJN BJ8790)