Verhuurder failliet: huurder niet beschermd

Normaliter geniet de huurder van woonruimte een verregaande vorm van huurbescherming. Gaat de verhuurder failliet, dan kan er een einde komen aan die bescherming: alle schuldeisers in het faillissement zijn namelijk in beginsel gelijk. Het individuele belang van de huurder moet in dat geval wijken en de curator kan de huurder, in het belang van de gezamenlijke crediteuren, tot ontruiming dwingen.

De casus

Een projectontwikkelaar verhuurt het achterhuis van een sloopwoning als tijdelijke noodoplossing aan huurster, die dringend een onderkomen nodig heeft. Huurster zegt toe actief naar andere woonruimte te zullen zoeken. De huur – aangeduid als naar zijn aard van korte duur – is aanvankelijk aangegaan voor negen maanden en daarna steeds verlengd met zes maanden, tot eind juni 2010. In januari 2010 is de projectontwikkelaar failliet verklaard. De curator zegt de huurovereenkomst op tegen 30 juni 2010, maar staat huurster toe de woning nog bijna twee jaar te gebruiken. In maart 2012 verzoekt de curator huurster de woning te ontruimen met het oog op de verkoop van de woning. Huurster weigert en de curator spant een kort geding aan. De huur, die naar zijn aard van korte duur was, is volgens de curator al in 2010 rechtsgeldig geëindigd, zodat huurster geen huurbescherming toekomt. Bovendien heeft de Hoge Raad in het zogeheten Nebula-arrest bepaald dat de curator in dit geval de ontruiming kan vorderen. De curator doet nog een beroep op wanprestatie van huurster en herinnert eraan dat zij andere woonruimte zou zoeken, maar dat niet heeft gedaan. Huurster ontkent dat sprake is van wanprestatie en dat het om een huurovereenkomst van korte duur gaat die rechtsgeldig is geëindigd.

Het oordeel van de rechter

Gaat het inderdaad om huur die naar zijn aard van korte duur is en daarmee is geëindigd op 30 juni 2012? Nee, zegt de rechter. Huurster heeft al zes jaar haar hoofdverblijf in de woning en de huurovereenkomst is vele malen ‘standaard’ verlengd, met exact dezelfde tekst omtrent de verwachte sloop van de woning. Sinds begin 2007 (dus bijna vanaf het begin van de huurovereenkomst) was echter al bekend dat er geen reëel uitzicht was op sloop van de woning. In ieder geval is in 2010 definitief een streep gezet door de herontwikkelingsplannen en daarmee de sloop van de woning. De curator heeft de huurovereenkomst niet volgens de wettelijke bepalingen opgezegd en huurster heeft de opzegging niet aanvaard. Het gaat dus om een rechtsgeldige huurovereenkomst van woonruimte tussen partijen, met de bijbehorende huurbescherming. Die huurbescherming is ook niet onredelijk of onbillijk. Toch kan de curator ontruiming van de woning verlangen. In een faillissement heeft de huurder namelijk alleen in uitzonderlijke gevallen een voorkeurspositie – en daarvan is hier geen sprake. Huurster kan niet de nakoming van de huurovereenkomst afdwingen, omdat dit de gelijkheid van schuldeisers in het faillissement en de afwikkeling van de boedel in de weg zou staan. De curator vordert dan ook op juiste gronden de ontruiming van het gehuurde door huurster, die van de rechter wel een ruime ontruimingstermijn krijgt: twee maanden na betekening van het vonnis. (Uitspraak Rechtbank Almelo van 30 juli 2012, LJN BX3143. Het Gerechtshof Arnhem heeft dit vonnis op 6 november 2012 vernietigd en de vordering van de curator alsnog afgewezen, zie LJN BZ0345)