Verhuurder neemt huurwoning over. Met verplichtingen

Een private verhuurder neemt een woning in verhuurde staat over van een woningstichting. De woningstichting heeft met de gemeente afspraken gemaakt om bij huurders met problemen huisuitzetting zo veel mogelijk te voorkomen. De nieuwe verhuurder acht zich niet gebonden aan de gemaakte afspraken en vordert betaling van de aanzienlijke huurschuld en het vertrek van huurder.

De casus

Huurder is een maandelijkse vooruit te betalen huurprijs verschuldigd van zo’n 430 euro. Er is sprake van vijf maanden huurachterstand. Verhuurder vordert in rechte betaling van de verschuldigde huurpenningen en ook de ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Huurder voert aan dat hij kampt met psychische problematiek, zeer beperkte financiële middelen heeft en doende is zijn leven en financiën weer op orde te krijgen. Huurder betaalt de lopende huur en doet in het kader van een afbetalingsregeling maandelijks aflossingen. De toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zou volgens huurder, gezien de benarde positie waarin hij dan komt te verkeren, niet gerechtvaardigd zijn. Verhuurder weigert afspraken na te komen die tussen huurder en de woningstichting zijn gemaakt, met name de afspraak dat huurder de huur pas hoeft te betalen na ontvangst van zijn uitkering, dus aan het einde van de maand, en dat de huursubsidie van huurder rechtstreeks aan de woningstichting wordt overgemaakt en in mindering wordt gebracht op de huur.

Het oordeel van de rechter

Er bestaat inderdaad een aanzienlijke achterstand in de betaling van de huur, namelijk een bedrag van 2.166 euro. Die vordering acht de rechter toewijsbaar. Wat de ontbinding van de huurovereenkomst en de daaraan verbonden ontruiming betreft, liggen de zaken anders. De huurovereenkomst is door huurder aangegaan met de vorige verhuurder, een woningstichting. Die voorzag door verhuur in woonruimtebehoefte in een sociale context en tegen die achtergrond hadden huurders de mogelijkheid om de huursubsidie rechtstreeks over te laten maken naar de verhuurder om het risico op betalingsproblemen te verkleinen. Huurder heeft van die mogelijkheid gebruik gemaakt. Tot die sociale context behoort ook dat de woningstichting partij was bij een convenant met de gemeente, waarin afspraken met meerdere partijen waren opgenomen ter voorkoming van huisuitzetting. De huurovereenkomst was aldus ingebed in een groter geheel van afspraken, waaruit zij niet zonder meer kan worden losgemaakt. De afspraak inzake huursubsidie hangt zo nauw samen met de huurovereenkomst, dat die afspraak eveneens overgaat op de nieuwe verhuurder. Door te weigeren gevolg te geven aan die afspraak heeft verhuurder zelf eraan bijgedragen dat voor kwetsbare groepen als waartoe huurder behoort het risico op betalingsachterstand wordt vergroot. Huurder beseft dat hij verantwoordelijk is voor de huurbetaling én voor het aanzuiveren van de huurschuld. Hij heeft maatschappelijk werk ingeschakeld voor zijn psychische problemen, een betalingsregeling voorgesteld, afspraken gemaakt voor het opstarten van beschermingsbewind en, vooruitlopend daarop, budgetbeheer door de gemeente geaccepteerd. Dit alles beziend, acht de rechter een ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming, ondanks het bestaan van een substantiële huurachterstand, niet gerechtvaardigd. (Uitspraak Rechtbank Zwolle van 20 december 2011, LJN BV0184)