Vordering huurverhogingen na einde overeenkomst

De huur is jaarlijks verhoogd, maar huurders hebben de huurverhogingen nooit betaald. Zij zijn gewoon de aanvangshuurprijs blijven betalen. Als verhuurster jaren later alsnog volledige betaling van de huurprijsaanpassingen vordert, stellen huurders dat verhuurster te lang heeft gewacht.

De casus

Bij aanvang van de huur in 2003 betaalden huurders 675 euro per maand voor de geliberaliseerde huurwoning (de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte is niet van toepassing en de Huurcommissie is niet bevoegd). In de huurovereenkomst is bepaald dat de huur jaarlijks op 1 juli trendmatig zal worden aangepast. De huurverhoging is huurders ook ieder jaar aangezegd en per 1 juli 2010 bedroeg de huurprijs 800 euro. De huurovereenkomst is in 2011 geëindigd. In de eerste fase van het geding heeft verhuurster ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van 7.315 euro wegens achterstallige huurpenningen gevorderd. Na verweer van huurders (en drie tussenvonnissen) heeft de kantonrechter de vorderingen toegewezen en huurders tot betaling van de proceskosten veroordeeld. Volgens huurders is de kantonrechter echter ten onrechte uitgegaan van de juistheid van de door verhuurster berekende huurbedragen en huurachterstand, en kan verhuurster ook geen recht meer doen gelden op de huurverhogingen (rechtsverwerking). Huurders willen bovendien de door hen gemaakte herstelkosten verrekenen met de achterstallige huurpenningen en maken daarnaast nog aanspraak op de toegezegde verhuiskostenvergoeding.

Het oordeel van de rechter

De door verhuurster toegepaste huurverhogingen zijn gebaseerd op de huurovereenkomst. Verhuurster heeft elk jaar weer de trendmatige huurverhoging toegepast op de huur zoals die bij de vorige huurverhoging door haar was vastgesteld. Verhuurster heeft deze huurverhogingen ook steeds aangezegd en huurders wisten dus, of konden in elk geval weten, dat verhuurster op die huurverhogingen onverminderd aanspraak maakte, aldus het hof. Het enkele tijdsverloop is voor rechtsverwerking onvoldoende en verhuurster kan in dit geval, anders dan huurders stellen, nog steeds aanspraak maken op haar recht op betaling. Huurders hebben geen duidelijke en begrijpelijke lijst van de door hen gestelde gebreken, werkzaamheden en kosten in het geding gebracht waaruit zou blijken dat verhuurster in verzuim was die gebreken op te lossen. Net als de kantonrechter vindt het hof daarom dat huurders de kosten van reparatie die zij zouden hebben gemaakt niet voldoende concreet hebben onderbouwd, zodat verrekening daarvan met de huurpenningen niet aan de orde is. Ten slotte is het wel zo dat huurders een verhuiskostenvergoeding van 5.000 euro in het vooruitzicht is gesteld indien zij vóór een bepaalde datum schriftelijk hun vertrek zouden bevestigen, maar blijkt uit niets dat huurders dat ook hebben gedaan. Het aanbod is daarom vervallen en verhuurster stelt zich terecht op het standpunt de verhuiskostenvergoeding niet verschuldigd te zijn. Huurders hebben geen succes met hun bezwaren en het hof bevestigt het vonnis van de kantonrechter. De achterstand moet worden voldaan en ook de kosten van het hoger beroep komen voor rekening van huurders. (Uitspraak Gerechtshof Amsterdam van 3 maart 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:598)